В настоящее время оформить в упрощенном порядке можно не только земельные участки, но и дачные, садовые дома, индивидуальные жилые дома, а также служебные или хозяйственные постройки на загородных участках, предназначенных для индивидуального пользования и используемых под загородные дома, дачи. Упрощенный порядок, действующий в настоящее время, делится на два вида.

Первый вид упрощенного оформления – оформление объекта индивидуального жилищного строительства, садового (дачного) дома и служебных (хозяйственных построек) по-старинке, через предъявление в органы Росреестра декларации. К декларации в обязательном порядке прикладывается технический план объекта недвижимости, выполненный кадастровым инженером.

Плюсы в такой регистрации очевидны для конечных потребителей: минимум затрат и нервов при получении документов о собственности. Претензии регистратора Росреестра при таком порядке сводятся к минимуму: приостанавливая государственную регистрацию оформления прав и постановки объекта на государственный кадастровый учет, регистратор не вправе предъявлять претензии относительно того, что, к примеру, земельный участок находится согласно градостроительной документации в территориальной и функциональной зонах, не допускающих индивидуальную жилую застройку, дачное строительство или ведение садоводства.  Регистратор будет руководствоваться требованиями, предъявляемыми законодателем к объекту индивидуального жилищного строительства (см. ниже) и к виду разрешенного использования земельного участка, разрешающего индивидуальную жилую застройку, ведение дачного хозяйства (строительства), ведение садоводства.

Индивидуальный жилой дом, а равно садовый и дачный дом должны отвечать следующим обязательным требованиям: это должно быть отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (т.е. объект индивидуального строительства это тот, который не является современным таунхаусом, дуплексом, триохаусом, твинхаусом, квадрохаусом, квинтхаусом, лейнхаусом и пр. явлением современной загородной архитектурной застройки). Параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Что касается реакции российских судов на загородные дома, оформленные в таком упрощенном порядке – здесь возникает масса вопросов, которая может завершиться вынесением решения о сносе самовольно построенного объекта.

Второй вид упрощенного оформления - оформление объекта индивидуального жилищного строительства, садового (дачного) дома и служебных (хозяйственных построек) на основании ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ и ввод такого объекта в эксплуатацию на основании ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

Юристы нашей компании оказывают услуги по оформлению так называемого упрощенного разрешения на строительство на дачный, садовый дом, а также на объект индивидуального жилищного строительства. Благодаря институту «дачной амнистии» в настоящее время применение ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ, которая говорит об оформлении такого упрощенного разрешения на строительства, не является обязательной. Вместе с тем, в большинстве случаев сможет защитить Вашу недвижимость от неправомерного сноса.

Для юристов в области недвижимости, специализирующихся на оформлении прав на загородную недвижимость до сих пор остается загадкой, отчего данный процесс именуется упрощенным порядком оформления прав на объекты капитального строительства, так как перечень организаций, с которыми необходимо согласовывать возведение постройки подчас равняется количеству организаций, с которыми необходимо согласовать строительство бизнес-центра в Москве. И не факт, что в итоге для строительства (реконструкции) индивидуального загородного объекта будет возможно во внесудебном порядке получить положительные согласования с рядом органов.

Согласования относятся в том числе, к органам исполнительной власти в области лесного хозяйства (для участков, не прошедших и не подпадающих под «лесную амнистию»), органам гражданской и военной авиации, органам исполнительной власти в области сельского хозяйства (к примеру, мелиорируемые земли), органам культурного наследия и т.д. и т.п.

Безусловно, данный упрощенный порядок, согласно которому сначала необходимо направить в органы местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового (дачного) дома, а затем уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового (дачного) дома является более дорогостоящим по сравнению с оформлением объектов недвижимости «по декларации». Он учитывает все особенности градостроительной документации (ПЗЗ и генпланов) для соответствующего региона, а также городского округа, городского (сельского) поселения. Вместе с тем, прохождение процедуры по данному порядку требует большого количество времени и немалых затрат – гораздо больших, чем в первом случае (см. выше).

Загвоздка в том, что в понимании образованного и цивилизованного человека «уведомление» - это документ, который не требует какого-либо ответа и состоит в сообщении заинтересованным лицам о начале строительства (реконструкции). Но все так просто только на первый взгляд. С точки зрения российского законодателя – подача уведомления о планируемых строительстве (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства или садового (дачного) дома требует ПОЛОЖИТЕЛЬНОГО ответа органов местного самоуправления, именуемого УВЕДОМЛЕНИЕМ О СООТВЕТСТВИИ. Уведомление о соответствии с первого раза выдается в 7-10% случаев. В оставшихся 83-90% заинтересованные лица получают либо УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ, которое может быть обжаловано в суд, либо УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ объекта при условии получения положительных заключений заинтересованных ведомств, что по своей сути означает выдачу УВЕДОМЛЕНИЯ О НЕСООТВЕТСТВИИ.

На текущий момент применение ст.51.1 и ст.55 Градостроительного кодекса РФ со стороны собственников индивидуальных загородных владений является добровольным.

Юристы Центра правовых консультаций предоставляют услуги по оформлению прав на объекта капитального загородного строительства, как в самом упрощенном порядке (по декларации), так и в более сложном упрощенном порядке (по ст.51.1 и по ст.55 Градостроительного кодекса РФ). Стоимость услуг начинается от 60-80 тыс. руб. (при применении порядка «по декларации») и от 120 тыс. руб. (при применении порядка по ст.51.1 и по ст.55 Градостроительного кодекса РФ) и может быть значительно выше в зависимости от количества положительных согласований, которые необходимо получить для того, чтобы орган местного самоуправления выдал уведомление о соответствии в ответ на уведомление о планируемых строительстве (реконструкции).