Комментарии законодательства
Untitled document

100 вопросов о земле

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

ФЗ О животном мире - Волков, Голиченков

Волков Г.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". - М.: Волтерс Клувер, 2004.

Автор: Геннадий Александрович Волков, кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, участвовал в разработке отдельных положений проекта закона, в том числе в 2002 г. в качестве эксперта трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Настоящая книга представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ.

Автором приведены примеры из практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов по делам, касающимся оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Важной особенностью Комментария является выявление автором возможности возникновения проблем в правоприменительной практике в связи с некоторыми недоработками в земельном законодательстве.

Для землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков; граждан - собственников земельных участков; предпринимателей; руководителей и работников коммерческих и некоммерческих организаций; руководителей и служащих органов государственной власти и органов местного самоуправления; научных работников; преподавателей, аспирантов, студентов юридических вузов.

Указатель сокращений названий источников официального опубликования актов органов законодательной, исполнительной и судебной власти:

  1. Российская Федерация
    БНА ФОИВ - Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти
    САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
    СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
    РГ - Российская газета
  2. РСФСР
    ВСНД РСФСР и ВС РСФСР - Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР
    СП РСФСР - Собрание постановлений Правительства РСФСР

Указатель сокращений органов законодательной, исполнительной и судебной власти

  1. Президент РФ - Президент Российской Федерации
  2. Правительство РФ - Правительство Российской Федерации
  3. СМ РСФСР - Совет Министров РСФСР

Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

  1. Введение
  2. Глава I. Общие положения
  3. Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
  4. Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
  5. Глава IV. Переходные и заключительные положения
  6. Литература

 

Введение

"У всех мужчин и женщин без исключения
есть единое общее дело - сельское
хозяйство. Ему обучают всех с детства -
отчасти в школе, где дают наставления,
отчасти - на полях, поблизости от
города, куда вывозят детей как бы для
игры, однако они не только наблюдают,
но, пользуясь удобной возможностью
упражнять тело, также и трудятся".
Томас Мор

В январе 2003 г. вступил в силу Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(1). Тем самым, спустя чуть более 10 лет после начала земельных преобразований в России, завершился период формирования нового земельного законодательства.

Начало земельной реформы было положено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г., Законом СССР о собственности в СССР 1990 г. Этими законодательными актами сделано три важных шага в сторону от национализации земли к ее приватизации. Во-первых, была ликвидирована монополия исключительной собственности союзного государства на землю (и другие природные ресурсы). Во-вторых, установлена множественность субъектов права собственности на землю*(2). В-третьих, введен новый институт земельного права - право землевладения. На этом компромиссном решении (не собственность граждан на землю, а владение землей) союзная реформа остановилась*(3).

 

Знаменательно, что земельная реформа в России началась в отношении, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения. В РСФСР как одной из союзных республик в развитие Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле в ноябре - декабре 1990 г. был принят ряд законов и иных нормативных правовых актов, знаменующих начало принципиально нового этапа земельной реформы в России. К ним относятся:

постановление Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса";

Закон РСФСР от 15 декабря 1990 г. "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР";

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(4) (вступил в силу 1 января 1991 г.);

Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе"*(5) (вступил в силу 1 января 1991 г.);

Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (вступил в силу 1 января 1991 г.).

Указанные нормативные правовые акты Российской Федерации предусмотрели возможность приобретения земельных участков в частную собственность. Дату 1 января 1991 г. можно считать началом периода денационализации земли.

15 декабря 1990 г. были внесены изменения и дополнения в Конституцию (Основной Закон) РСФСР, в соответствии с которыми, земля и ее недра, воды, растительный и животный мир признавались достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. Владение, пользование и распоряжение природными богатствами не могли осуществляться в ущерб интересам этих народов. Формы собственности на природные ресурсы (землю, недра, воды, растительный и животный мир) устанавливались Съездом народных депутатов РСФСР. Владение, пользование и распоряжение указанными природными ресурсами допускалось на основе законов РСФСР, республик в составе РСФСР и актов местных Советов народных депутатов, изданных в пределах их полномочий*(6).

 

Конституцией РСФСР предусматривалось предоставление земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции государством в пользование, пожизненное наследуемое владение или в собственность. Изъятие земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации, не допускалось. Продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, возможны были только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения права собственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась*(7).

 

9 декабря 1992 г. в ст.12 Конституции (Основного Закона) РФ - России было внесено изменение, согласно которому, полученные или приобретенные в собственность земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства допускалось отчуждать независимо от сроков приобретения по договорной цене, но без изменения целевого назначения, или Совету народных депутатов, на территории которого расположен земельный участок, на тех же условиях, на которых он был предоставлен, с учетом произведенных на участке затрат. При приобретении земельных участков в собственность во всех иных случаях устанавливался мораторий на их продажу юридическим и физическим лицам (по договорной цене) в 10 и 5 лет со времени приобретения участков в собственность в зависимости от того, приобретены ли они бесплатно или за плату.

 

В Законе РСФСР "О земельной реформе" было определено, что земельная реформа имеет целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР.

В собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник вправе возвести жилой дом и хозяйственные постройки. Возврат земельных участков бывшим собственникам и их наследникам не допускался, но они могли получить земельные участки в собственность на общих основаниях. Устанавливалось ограничение в отношении иностранных граждан - им было запрещено передавать земельные участки в собственность. В соответствии с Законом РСФСР "О земельной реформе" была утверждена Республиканская программа проведения земельной реформы*(8), в которой были определены этапы и механизмы ее проведения в виде системы мер по организационному, экономическому, экологическому и правовому обеспечению.

 

Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" определил экономические, социальные и правовые основы организации и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и их ассоциаций. В Законе было дано понятие крестьянского (фермерского) хозяйства, установлены порядок его создания, условия предоставления земельного участка, права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, определен правовой режим имущества и правовые основы деятельности крестьянского хозяйства.

В Законе РСФСР "О собственности в РСФСР" было предусмотрено, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально-государственным и административно-территориальным образованиям в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР, республик, входящих в Российскую Федерацию. Иные вещные права на земельные участки и другие природные ресурсы предоставляются и осуществляются в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами РСФСР (ст.6). Законом было закреплено право гражданина приобрести для ведения сельскохозяйственного производства, а также строительства жилого дома, садоводства и огородничества земельные участки в собственность или во владение (ст.12).

В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. были систематизированы и развиты правовые нормы ранее принятого Закона РСФСР "О земельной реформе" в соответствии с постановлением Съезда народных депутатов РСФСР "О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса".

В Земельном кодексе РСФСР были урегулированы отношения собственности на землю, включая частную собственность. В частную собственность земельные участки могли быть приобретены лишь гражданами для определенных целей: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских поселениях, садоводства, огородничества, животноводства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Продажа и иное отчуждение земельных участков были жестко ограничены и регулировались в соответствии со ст.12 Конституции РСФСР 1978 г.*(9) Отчуждение земельного участка, кроме передачи по наследству, позволялось только государству в лице Совета народных депутатов, на территории которого был расположен земельный участок. В течение 10 лет с момента приобретения права собственности на земельный участок его купля-продажа не допускалась.

Важным достоинством Земельного кодекса РСФСР была норма, предоставившая гражданам право на получение земельных участков по своему выбору в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду.

 

В 1992 г. внесены изменения в ст.12 Конституции РСФСР 1978 г.*(10), которые можно охарактеризовать как переломный этап к легализации ограниченного рыночного оборота земельных участков. На основе правовых норм Конституции РСФСР разрешалось отчуждать земельные участки без изменения целевого назначения либо Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, либо физическим и юридическим лицам по договорной цене для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства независимо от срока их приобретения. Во всех остальных случаях земельные участки допускалось продавать по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены в собственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были приобретены в собственность за плату.

После принятия Конституции РФ 1993 г. Земельный кодекс РСФСР был изменен Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации". Указом Президента РФ признано недействующими 48 статей и существенно затронуто более 20 статей Земельного кодекса. Длительное время, несмотря на наличие Земельного кодекса РСФСР, земельное законодательство оставалось некодифицированным.

С принятием Конституции РФ возникла потребность в кодификации земельного законодательства в рамках новой правовой реформы. Однако в связи с отсутствием необходимых политических и правовых условий кодификации попытка подготовить и принять новый Земельный кодекс Российской Федерации терпит неудачу на протяжении ряда лет*(11).

Особая форма нахождения взаимного согласия между различными ветвями власти и политическими силами страны по поводу регулирования земельных отношений была предложена Президентом Российской Федерации*(12).

26 декабря 1997 г. состоялось первое заседание "круглого стола", в котором участники сошлись на необходимости в первоочередном порядке подготовить следующие проекты Федеральных законов: "О государственных и муниципальных землях"; "О государственном земельном кадастре"; "О землеустройстве"; "Об оценке земель"; "О государственном регулировании и особенностях ограниченного оборота земель сельскохозяйственного назначения", а также Федеральную президентскую программу развития земельной реформы в России. На рассмотрение участников "круглого стола" правового регулирования отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, объекты земельных отношений, установить правила об оборотоспособности земельных участков, порядок применения статей гл.17 ГК РФ, в которых имеется отсылка к земельному законодательству, мероприятия по охране земель применительно к определенным объектам, а также концептуальные подходы к развитию земельного законодательства.

 

В соответствии с протоколом заседания "круглого стола", Федеральный закон "О государственном регулировании и особенностях ограниченного оборота земель сельскохозяйственного назначения" должен был предусматривать следующую систему мер правового регулирования:

а) введение запрета на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам;

б) установление сроков запрета на продажу и изменение целевого назначения участка земли после его приобретения;

в) ограничение круга лиц, имеющих право на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения, путем введения квалификационных и иных требований;

г) установление решениями органов государственной власти субъектов РФ максимального размера земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности гражданина, объединения граждан и юридических лиц;

д) введение реального налогообложения земель сельскохозяйственного назначения.

Президентом РФ 26 января 1998 г. были определены основные направления, на которых должно было сконцентрировать свою деятельность Правительство РФ.

Среди них выделялись:

создание рынка земли и недвижимости;

введение в экономический оборот (с ограничениями) земель сельскохозяйственного назначения*(13).

В целях разработки Федеральной президентской программы развития земельной реформы в России распоряжением Правительства РФ от 19 января 1998 г. N 63-р образована при Председателе Правительства РФ рабочая группа, в которую был включен и автор настоящего комментария.

Для подготовки проектов федеральных законов, предусмотренных в протоколе "круглого стола", на основании распоряжения Президента РФ от 23 февраля 1998 г. N 56-рп под руководством полномочного представителя Президента РФ в Конституционном Суде РФ С.М. Шахрая образована рабочая группа для подготовки согласованных предложений по развитию земельной реформы в России.

В результате работы этих групп в начале июня 1998 г. были подготовлены проект Федеральной президентской программы развития земельной реформы в России и проекты Федеральных законов: "О государственных и муниципальных землях"; "О государственном регулировании и особенностях ограниченного оборота земель сельскохозяйственного назначения", а также доработан проект Федерального закона "Об основах федеральной политики в сфере регулирования отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации".

Однако жизнь внесла свои коррективы. 20 мая 1998 г. Совет Федерации РФ одобрил Земельный кодекс РФ, принятый Государственной Думой РФ 22 апреля 1998 г. Президент РФ возвратил представленный для подписания и обнародования Земельный кодекс без рассмотрения.

Обоснованием такого действия стало то обстоятельство, что внесенные и принятые в текст проекта Земельного кодекса изменения в ряде случаев не соответствовали предложениям, изложенным в письме Президента РФ от 21 июля 1997 г. N Пр-1223.

 

Представленный на рассмотрение Государственной Думы Земельный кодекс с внесенными в него изменениями, по существу, являлся новым законопроектом, в отношении которого должно было быть соблюдено установленное ч.3 ст.104 Конституции РФ требование о наличии заключения Правительства РФ. Отсутствие такого заключения является нарушением указанной конституционной нормы, что не позволяет Президенту РФ считать Земельный кодекс принятым в соответствии с Конституцией РФ*(14).

В сложившейся обстановке подготовленные законопроекты оказались невостребованными, а Президенту РФ в целях скорейшего решения вопроса о правовых основах регулирования земельных отношений пришлось внести в Государственную Думу РФ проект Земельного кодекса РФ в редакции Президента РФ8*(15).

Далее до конца 1998 г. была проложена цепь политических компромиссов, не увенчавшаяся успехом*(16). После политического затишья в 1999-2000 гг., связанного с выборами депутатов в Государственную Думу РФ и выборами Президента РФ, постановлением Государственной Думы РФ от 15 июня 2001 г. N 1653-III ГД проект Земельного кодекса РФ был снят с рассмотрения. Одновременно Государственной Думой РФ был принят в первом чтении проект Земельного кодекса РФ, внесенный Правительством РФ*(17), который и стал в итоге Федеральным законом.

Однако в силу политических причин в Земельном кодексе РФ оказались неурегулированными две группы отношений:

1) отношения, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения;

2) отношения по разграничению государственной собственности на землю (кроме установленных критериев разграничения)*(18).

Федеральный закон от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" был принят до Земельного кодекса РФ*(19), но вступил в силу в январе 2002 г.

Вступивший в силу Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" стал ранее недостающей и необходимой частью земельного законодательства. В совокупности с правовыми нормами Земельного кодекса РФ Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" содержит систему мер по государственному регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения.

 

Эта система включает:

ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;

ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения;

организационный механизм регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения;

ответственность за нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения по изменению целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения содержат:

специальные условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения;

ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения);

специальный порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения включают:

ограничения оборотоспособности по отдельным видам земель;

ограничения оборотоспособности по субъектам;

ограничения оборотоспособности по предельному размеру земельных участков, которые могут принадлежать одному субъекту или группе субъектов.

Соблюдение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается организационным механизмом. В Федеральном законе и принятых в его исполнение нормативных правовых актах определяются органы, осуществляющие государственное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения, их функции, права и обязанности должностных лиц.

Меры по ограничению оборота земель сельскохозяйственного назначения обеспечиваются правовыми нормами о признании сделок, совершенных с нарушением ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения, недействительными. В установленных Федеральным законом случаях применяются иные последствия нарушений ограничений по обороту земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение требований в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения влечет установленную юридическую ответственность, а также может привести к неблагоприятным последствиям для собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора земельного участка в виде принудительного прекращения права на земельный участок.

Настоящий комментарий преследует цель дать научные и практические пояснения к тексту Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в первую очередь, новым нормам земельного права.

Комментарий подготовлен автором, который с 1998 г. участвовал в разработке отдельных положений проекта рассматриваемого Закона, в том числе, в 2002 г. в качестве эксперта трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(20).

Комментарий адресован преподавателям, аспирантам, студентам юридических вузов; научным работникам; руководителям и служащим органов государственной власти и органов местного самоуправления; руководителям и работникам коммерческих и некоммерческих организаций; предпринимателям; гражданам - собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям и арендаторам земельных участков, всем читателям, интересующимся вопросами земельного права.

 

Глава I. Общие положения

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

1. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(21) урегулировал отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения путем установления правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при совершении с ними сделок, а также определил условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и их изъятия для государственных или муниципальных нужд.

 

1.1. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения распространяется лишь на земли сельскохозяйственного назначения. Определение данной категории земель и ее общий правовой режим установлен в гл.XIV Земельного кодекса РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

По данным, рассмотренным Государственным советом РФ при обсуждении правительственного проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", земли сельскохозяйственного назначения занимают 406 млн га, что составляет 23,8% всех земельных ресурсов России. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья занимают 190,7 млн га (47%); земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, - 66,6 млн га (16,4%); заболоченные земли - 26 млн га (6,4%); другие земли - 122,7 млн га (30,2%). В настоящее время в государственной и муниципальной собственности находится 280,5 млн га (69,1%) земель сельскохозяйственного назначения; в собственности граждан - 119,1 млн га (29,3%); в собственности юридических лиц - 6,4 млн га (1,6%)*(22).

 

1.2.Действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В Земельном кодексе РФ были определены земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте. Земельные участки, которые ограничиваются в обороте в соответствии с п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ, из состава земель сельскохозяйственного назначения не приведены. Однако для земель сельскохозяйственного назначения действуют специальные положения п.6 и 7 ст.27 Земельного кодекса РФ, смысл которых заключается в следующем.

Во-первых, земли сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте, оборот которых осуществляется по специальным правилам.

Во-вторых, эти правила содержатся в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В-третьих, не все земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения ограничены в обороте.

Оборот земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется Земельным кодексом РФ. Поэтому, учитывая состав земель сельскохозяйственного назначения, можно сделать вывод, что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения распространяется, в основном, на сельскохозяйственные угодья.

Наконец, после вступления в силу Земельного кодекса РФ, но до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, действовали специальные правила.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом следующих положений:

- при переходе права на земельный участок от одного собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка к другому категория и целевое назначение такого земельного участка не подлежат изменению;

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;

- приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Статья 9 того же Федерального закона предусматривает, что впредь до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие Земельного кодекса РФ регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ.

Особенности действия правовых норм гл.17 ГК РФ в отношении части земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены в ст.13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"*(23). Нормы гл.17 ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

2. Регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения основано на положениях Конституции РФ как общий принцип правового регулирования.

 

2.1. Конституция РФ содержит следующие основополагающие нормы, которые должны быть соблюдены при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 9 Конституции РФ содержит правовые нормы, определяющие экологический, социальный и экономический аспект земельных и других природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.

Статья 36 Конституции РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

По смыслу ст.18 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина, в том числе закрепленные ст.35 и 36 Конституции РФ, являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Статья 55 Конституции РФ, допускает возможность ограничения прав и свобод человека и гражданина, но лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

 

2.2. По отношению к пОб обороте земель сельскохозяйственного назначенияравовым нормам Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Земельном кодексе РФ содержатся общие правовые нормы, определяющие правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

К ним следует отнести нормы-принципы земельного законодательства (ст.1), правовые нормы, регулирующие подразделение земель в Российской Федерации на категории и порядок отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ст.7, 8), отношения собственности на землю (ст.15-24), возникновение прав на землю (ст.25, 26, 28-39), определяющие ограничения оборотоспособности земельных участков (ст.27), регулирующие прекращение и ограничение прав на землю (ст.44-56), назначающие особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения (гл.XIV).

Соотношение гражданского и земельного законодательства определено в п.3 ст.3 Земельного кодекса РФ. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеются прямые отсылки к гражданскому законодательству в ст.6, 12 и 16.

Особенности оборотоспособности земельных участков выделены в ГК РФ. В соответствии с п.3 ст.129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Специфика содержания права собственности на землю установлена в ст.209 ГК РФ. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3 ст.209 ГК РФ).

Схожее положение содержится в ст.260 ГК РФ, согласно которому, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст.209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании Закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Наконец, в соответствии со ст.13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы ч.II ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

В соответствии с п.6 ст.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной данным Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

К таким федеральным законам следует отнести, например, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"; Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

 

2.3. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться принимаемыми в соответствии с Конституцией РФ и рассмотренными федеральными законами иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РФ.

Это важное положение раскрывает содержание ст.71, 72 и 76 Конституции РФ.

Подзаконные нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие данные отношения, могут быть приняты лишь во исполнение федеральных законов, в том числе, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Нормативные правовые акты субъектов РФ, регулирующие отношения в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, могут быть приняты, но лишь в форме законов субъектов РФ и во исполнение федеральных законов РФ, прежде всего, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Данный вывод подтверждается практикой Конституционного Суда РФ. В определении Конституционного Суда РФ от 1 октября 1998 г. N 145-О "По запросу Законодательного собрания Нижегородской области о проверке конституционности части первой статьи 6 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях", Конституционный Суд РФ пришел к заключению, что "...как это следует из положений Конституции Российской Федерации и не противоречащих ей положений Федеративного договора, законодатель субъекта Российской Федерации, устанавливая административную ответственность за те или иные деяния, не вправе вторгаться в те сферы общественных отношений, регулирование которых составляет предмет ведения Российской Федерации, а также предмет совместного ведения при наличии по данному вопросу федерального закона, и обязан соблюдать общие требования, предъявляемые к установлению административной ответственности и производству по административным делам" (п.3)*(24).

Кроме этого в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения предписано, что принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (п.5 ст.1).

Полномочия субъектов РФ, которые реализуются во исполнение Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, установлены в п.4 ст.1, ст.4, п.3 ст.5, п.3 ст.6, ст.8, п.2 ст.10, п.2 ст.12, ст.13, 14 комментируемого Закона.

 

3. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплены шесть принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они появились при рассмотрении законопроекта в Государственной Думе РФ в результате работы трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" после принятия законопроекта в первом чтении*(25). В проекте Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенном в Государственную Думу РФ Правительством РФ, принципы отсутствовали.

 

3.1. Первый принцип, предусматривающий сохранение целевого использования земельных участков, является интерпретацией общеотраслевого для земельного законодательства принципа, закрепленного в ст.1 Земельного кодекса РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Его дополняет также принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Общее предписание об использовании земельных участков по целевому назначению содержится в п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Утвержденные и действующие правовые акты о зонировании территорий (территориальном зонировании) в настоящее время являются весьма редким случаем. Поэтому до разработки, утверждения и вступления в силу правовых актов о зонировании территорий (территориальном зонировании) на конкретной территории (например, административном районе), разрешенное использование земельного участка определяется актами о его предоставлении. В большинстве случаев это единственный вид разрешенного использования земельного участка.

Сохранение целевого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения реализуется также через систему мер государственного регулирования, устанавливающих ограничения по изменению целевого назначения соответствующей категории земель, а также через применение мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Первые включают установленные законом условия изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения (ценные и особо ценные земли сельскохозяйственного назначения), порядок изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения.

Условия изменения целевого назначения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения включают возложение обязанности на лиц, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства (ст.58 Земельного кодекса РФ)*(26).

Ограничения по изменению целевого назначения по видам земель сельскохозяйственного назначения действуют в отношении сельскохозяйственных угодий в соответствии со ст.79 Земельного кодекса РФ.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения усложнен порядок изменения целевого назначения земель. Согласно ст.8 Земельного кодекса РФ, отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель:

- находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

- находящихся в собственности субъектов РФ и находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

- находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ.

При этом порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Для случаев до разграничения государственной собственности на землю действует правило ст.6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Изданные до введения в действие Земельного кодекса РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.

Некоторый период времени изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения до разграничения государственной собственности на землю регулировалось п.8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", в соответствии с которым продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производилась по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Однако этот Указ Президента РФ утратил силу*(27). Поэтому в настоящее время имеется пробел в правовом регулировании порядка перевода земель из одной категории в другую. Соответствующего федерального закона пока нет.

 

3.2. Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т.е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т.е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Данные ограничения могут действовать лишь в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ, например административного района.

Конкретные правовые нормы, которые реализуют рассматриваемый принцип, содержатся в ст.4, 5 и 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

3.3. Третий и четвертый принципы, направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении, раскрыты в ст.8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

С точки зрения государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, эти принципы обеспечивают решение нескольких задач.

Во-первых, позволяют государству в лице субъектов РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованиям активно или пассивно участвовать на рынке земельных участков и тем самым контролировать этот рынок.

Во-вторых, активное или пассивное участие на рынке земельных участков позволяет наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг рынка земельных участков.

Наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует скрытию, занижению реально формирующихся цен на земельные участки.

С другой стороны, механизм реализации преимущественного права покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей собственности на земельный участок при возмездном их отчуждении.

 

3.4. Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Положения ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не вызывают сомнения с точки зрения их соответствия Конституции РФ. Однако ограничение прав иностранцев, возведенное в федеральном законе в принцип правового регулирования, может быть рассмотрено на соответствие Конституции РФ.

Дело в том, что в ст.62 Конституции РФ установлен принцип правового регулирования, имеющий противоположный смысл. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Поэтому в федеральном законе могут быть исключения из этого общего правила, но не возведение неравенства иностранцев в правоспособности по сравнению с гражданами РФ в ранг правового принципа, т.е. общего правила.

 

3.5. Шестой принцип направлен на установление правила, согласно которому предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату. Безвозмездно земельные участки могут быть предоставлены лишь в случаях, установленных федеральными законами.

Этот принцип повторяет принцип, закрепленный в ст.1 Земельного кодекса РФ, устремленный на регулирование приватизации земли. Он частично раскрыт в п.2, 4 и 5 ст.28 Земельного кодекса РФ, где содержатся общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В п.4 ст.28 Земельного кодекса РФ установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Федеральным законом предусмотрены случаи бесплатной приватизации земельных участков. Например, случаи бесплатной приватизации земельных участков установлены в п.5 ст.20 и п.3 ст.21 Земельного кодекса РФ. При этом порядок предоставления земельных участков, установленный ст.34 Земельного кодекса РФ, не применяется. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст.29 Земельного кодекса РФ).

В Земельном кодексе РФ полномочия субъектов РФ определены шире, чем в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Так, согласно п.2 ст.28 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Представляется, что поскольку в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения дана ссылка на федеральные законы, а нормы Земельного кодекса РФ допускают возможность в законах субъектов РФ устанавливать случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц, то субъекты РФ вправе принимать такие законы.

Примером установления случаев бесплатного предоставления земельных участков в собственность могут быть законы: Красноярского края от 22 декабря 1995 г. "О минимальных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам края для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и дачного строительства"; Ставропольского края от 7 августа 2002 г. "О нормах предоставления земельных участков в Ставропольском крае"; Брянской области от 7 октября 2002 г. "О нормах предоставления земельных участков гражданам на территории Брянской области"; Волгоградской области от 5 февраля 1997 г. "О правовом обеспечении земельных отношений на территории Волгоградской области" *(28); Воронежской области от 9 июня 1995 г. "О регулировании земельных отношений в Воронежской области"*(29); Ивановской области от 1 августа 2002 г. "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель на территории Ивановской области"; Кировской области от 3 октября 2002 г. "О максимальных размерах бесплатно предоставляемых в собственность граждан земельных участков"; Ростовской области от 4 февраля 1998 г. "Об использовании и охране земель сельскохозяйственного назначения"*(30); Самарской области от 16 июля 1998 г. "О земле"*(31); Саратовской области от 17 ноября 1997 г. "О земле"*(32); Свердловской области от 29 декабря 1995 г. "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области"*(33); Тамбовской области от 18 марта 1997 г. "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области"*(34) и законы некоторых других субъектов РФ.

В то же время, по общему правилу ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

 

4. До вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был установлен мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения заложено еще одно условие для приватизации земельных участков. Это условие представляет определенный политический компромисс между федеральной властью и субъектами РФ, среди которых есть ярые противники и сторонники частной собственности на землю.

Так, приватизация земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. По смыслу п.5 ст.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, после принятия такого закона субъекта РФ, т.е. после начала приватизации, субъект РФ будет не вправе ее приостановить, отменить или запретить*(35).

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен запрет на приватизацию в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

 

Статья 2. Участники отношений, регулируемых настоящим Федеральным законом


1. Участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Эту правовую норму следует применять с учетом положений ст.78-82 Земельного кодекса РФ, а также положений подразд.2 ГК РФ о лицах.

Ограничения прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также зависимых от них юридических лиц установлены в ст.3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, коммерческими и некоммерческими организациями, однако лишь для ведения сельскохозяйственного производства или иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

 

2. Гражданам земельные участки предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Общая дееспособность граждан определяется нормами гражданского законодательства, т.е., как правило, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении восемнадцатилетнего возраста).

 

3. Специальные требования к гражданам, желающим вести крестьянское (фермерское) хозяйство, установлены Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(36).

Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Крестьянское (фермерское) хозяйство ведется отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющими производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их пользовании, владении или в собственности земельных участков*(37).

Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства. Членами фермерского хозяйства могут быть:

1) супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей. Дети, внуки, братья и сестры членов фермерского хозяйства могут быть приняты в члены фермерского хозяйства по достижении ими возраста шестнадцати лет;

2) граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства. Максимальное количество таких граждан не может превышать пять человек.

Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение в соответствии со ст.4 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". В случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение соглашения не требуется.

Возглавляет крестьянское хозяйство один из его дееспособных членов. В соответствии со ст.23 ГК РФ, глава крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляет деятельность без образования юридического лица и признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется по правилам ст.1179 ГК РФ и ст.11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

4. Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые могут быть коммерческими организациями и некоммерческими.

Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность (ст.49 ГК РФ). Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организаций, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законом, если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься*(38).

Следовательно, хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы могут получить землю независимо от уставных целей деятельности, если в их учредительных документах не содержится исчерпывающий перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься. Главное, чтобы эти организации использовали землю по основному целевому назначению - для ведения сельскохозяйственного производства или иных связанных с ним целей. Это может быть как основной вид деятельности организации, так и вспомогательный в виде подсобного производства, филиала и т.п.

Унитарные предприятия и некоммерческие организации, такие как: потребительские кооперативы (например, садоводческие товарищества), общественные организации, религиозные организации (объединения), благотворительные фонды и иные, могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только при наличии специальной правосубъектности. В уставе организации должен быть предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства, или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

 

5. Отношения по предоставлению гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота в настоящее время регулируются преимущественно законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Согласно п.4 ст.81 Земельного кодекса РФ, условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются Земельным кодексом, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другими федеральными законами, а также законами субъектов РФ.

 

Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. Положением рассматриваемой статьи ограничены права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные субъекты могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

 

2. В случае, если в собственности этих лиц по основаниям, допускаемым законом, например в порядке наследования, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником.

Отчуждение земельного участка осуществляется по правилам ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ. Во многих субъектах РФ в соответствии со ст.33 Земельного кодекса РФ уже установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства.

Для целей Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения ст.33 Земельного кодекса РФ имеет значение в случае предоставления земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также иных случаев, не указанных в п.1 этой статьи.

При установлении минимальных размеров земельных участков должны быть соблюдены требования законодательства Российской Федерации о землеустройстве.

Согласно Федеральному закону от 18 июня 2001 г. N 78-Ф "О землеустройстве"*(39), землеустройство проводится в целях обеспечения рационального использования земель и их охраны, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов (преамбула).

В соответствии со ст.8 данного Федерального закона, при проведении землеустройства должны быть соблюдены технические условия и требования проведения землеустройства, которые могут включать требования к местоположению земельных участков.

Поэтому при установлении минимальных размеров земельных участков должны быть обеспечены возможные виды разрешенного использования земельных участков, учтены технические условия и требования проведения землеустройства.

 

2. Требования к местоположению земельных участков устанавливаются в целях предотвращения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и других неудобств в использовании).

Согласно п.5 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденному постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации, площадь, местоположение границ, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

Отдельно в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения выделено требование по выделу земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Ранее существовали ограничения на выдел земельного участка в счет земельных долей, установленный первоначально в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, а затем в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"*(40).

В п.5 данного Указа было предусмотрено, что права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с п.20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708.

После вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения сохранило действие лишь одно ограничение в отношении искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Это ограничение не распространяется на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами личного подсобного хозяйства, регулируются Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"*(41).

Личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Основы создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств установлены в Федеральном законе от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"*(42).

Другие ограничения, которые были предусмотрены в п.20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708, не должны применяться*(43).

 

3. Регулирование максимальных размеров общей площади земельных участков путем установления предельной нормы предусмотрено в п.2 ст.4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничение размера земельных участков осуществляется путем установления предельной нормы общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

Это означает:

- во-первых, ограничение размера устанавливается не в отношении отдельного земельного участка, а в отношении совокупности земельных участков;

- во-вторых, ограничение размера касательно лишь земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, а не любых видов земель сельскохозяйственного назначения;

- в-третьих, совокупность земельных участков может сопоставляться с предельной нормой только в том случае, если эти земельные участки находятся в границах одного административно-территориального образования субъекта РФ.

Учитывая, что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, предельная норма (размер общей площади земельных участков) может быть установлена лишь в отношении сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения в границах административного района.

Предельная норма устанавливается законом субъекта РФ, но оно не может быть менее нижнего предела, который определен федеральным законом. Этот нижний предел составляет 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Таким образом, в законе субъекта РФ может быть установлена предельная норма в размере от 10% до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

В каждом административно-территориальном образовании конкретного субъекта РФ площадь сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения разная и может изменяться по времени.

Поэтому для установления предельной нормы возможны два подхода.

Первый, если в законе субъекта РФ предельная норма будет установлена по каждому его административно-территориальному образованию в абсолютном размере, т.е. в виде абсолютного размера общей площади земельных участков.

В этом случае при подготовке проекта закона необходимо будет найти данные или вычислить площадь сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения каждого административно-территориального образования.

Площадь сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения в границах административного района может быть определена по данным государственного земельного кадастра. Согласно Правилам кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ (п.6)*(44).

Возможен другой вариант подсчета. Для этой цели из состава земельных ресурсов в границах административного района должны быть исключены земли поселений, все другие категории земель за исключением земель сельскохозяйственного назначения, и из оставшейся площади выделена только площадь сельскохозяйственных угодий.

В дальнейшем в закон субъекта РФ необходимо будет вносить изменения в соответствии с изменившейся в течение времени площадью сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения в том или ином административно-территориальном образовании.

Второй подход может быть следующим. В законе субъекта РФ устанавливается предельная норма в относительном размере, например в процентах, т.е. в пределах от 10% до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования данного субъекта РФ.

В этом случае исключена "дискриминация" того или иного административно-территориального образования из-за технической неточности подсчета площади сельскохозяйственных угодий в его границах или изменения этой площади в течение некоторого времени. Однако отследить нарушение предельной нормы будет сложнее, так как в каждом конкретном случае придется делать необходимые вычисления*(45).

Таким образом, в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, могут находиться одновременно земельные участки сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, если их общая площадь не превышает установленную законом субъекта РФ предельную норму, т.е. от 10% до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования этого субъекта РФ.

Если после предоставления и (или) приобретения таких земельных участков субъект РФ изменит предельный максимальный размер общей площади земельных участков в сторону уменьшения, это не повлечет обязанности провести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок в соответствии со ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, так как предельная норма действует лишь на момент предоставления и (или) приобретения земельных участков.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения запрещает совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют установленным предельным раз мерам и требованиям к местоположению земельных участков.

 

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

 

1. Положения рассматриваемой статьи устанавливают особенности применения ст.238 ГК РФ.

Во-первых, установлена специальная правовая норма по исчислению срока, в течение которого земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок должны быть отчуждены.

Так, если земельный участок или доля в праве общей собственности на земельный участок были приобретены до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и после вступления его в силу возникла обязанность по отчуждению в связи с нарушением требований ст.3 и (или) п.2 ст.4 Закона, отчуждение земельного участка (части земельного участка) или доли в праве общей собственности на земельный участок должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения*(46).

Кроме этого, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен более "либеральный" порядок исчисления срока для отчуждения земельных участков или доли в праве общей собственности на земельный участок, приобретенных после вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, для случаев нарушения требований об ограничении прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства и зависимых от них юридических лиц, чем принятый в ст.238 ГК РФ.

В таких случаях годичный срок для отчуждения может исчисляться не только с момента возникновения права собственности, но и со дня, когда собственник узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение соответствующих требований.

Для случаев нарушения требований, предусмотренных в п.2 ст.4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, должны применяться правила исчисления срока для отчуждения, предусмотренные ст.238 ГК РФ, т.е. с момента возникновения права собственности.

 

2. Во-вторых, установлен механизм получения информации субъектом РФ о нарушении требований Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения по соблюдению предельных норм и требований к местоположению земельных участков.

В случае, если при нарушении указанных требований собственник не произведет в течение установленного срока отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ.

Представляется, что данный механизм не будет эффективным по следующим причинам.

В Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен пообъектный принцип государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(47). Это означает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно легко найти информацию по каждому отдельному объекту недвижимого имущества. Информация же по субъектам не систематизируется. Для этого требуется автоматизированный документооборот с помощью ПЭВМ, разработка и внедрение в деятельность учреждений юстиции специальных программ.

Более того, в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации о степени родства между гражданами, о зависимых от них юридических лиц в подавляющем большинстве случаев нет.

Поэтому учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в большинстве случаев исполнить требования Закона о предоставлении информации субъектам РФ о нарушении его требований не смогут.

Вместе с тем, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения почему-то установлена обязанность для учреждений юстиции известить орган государственной власти субъекта РФ при нарушении требований п.2 ст.4 Закона, которую выполнить учреждения юстиции в настоящее время не в состоянии.

Учреждения юстиции могли бы справиться с задачей информирования органа государственной власти субъекта РФ при нарушении требований ст.3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения*(48). Но такой обязанности для учреждений юстиции в Законе не установлено.

 

3. В-третьих, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен механизм прекращения права собственности на земельный участок.

Прекращение права собственности на земельный участок производится по решению суда путем принудительной продажи земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно ст.45 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в рассматриваемом случае может быть применено обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации или применены иные меры принудительного исполнения, предпринимаемые в соответствии с данным Федеральным законом и иными федеральными законами, обеспечивающие исполнение исполнительного документа.

Вместе с тем, в настоящее время Федеральный закон "Об исполнительном производстве" не содержит специальных правовых норм, регулирующих порядок исполнения судебных решений о прекращении права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать.

Поэтому для исполнения судебного решения, вынесенного на основании ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, порядок проведения торгов будет определяться общими положениями ГК РФ (ст.447-449).

В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, т.е. торги не состоялись, эти земельный участок или долю должен приобрести субъект РФ либо, в случаях, установленных законом субъекта РФ, должно приобрести муниципальное образование по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В случае, если установленная собственником начальная цена предмета торгов превышает рыночную стоимость, субъект РФ либо, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование приобретает земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок по рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка должна быть установлена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на момент рассмотрения судом требования о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок на торгах (конкурсах, аукционах).

 

4. В ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены последствия приобретения в собственность земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, если это привело к нарушениям требований ст.3 и (или) п.2 ст. 4 данного Закона.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Следовательно, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения не исключены случаи приобретения земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об их отчуждении, совершение которой привело к нарушениям требований его ст.3 и (или) п.2 ст.4.

Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку в ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены иные последствия нарушений требований его ст.3 и (или) п.2 ст.4, то сделки, совершение которых привело лишь к нарушениям требований ст.3 и (или) п.2 ст.4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не могут считаться недействительными (ничтожными или оспоримыми).

 

Статья 6. Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. В ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена обязанность собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

 

2. Правило о соблюдении целевого назначения земельного участка иногда весьма жестко исполняется на практике. Примером может служить постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2002 г. N КГ-А41/335-02-1, КГ-А41/335-02-2, которым дело было завершено при его рассмотрении в кассационном порядке*(49). Суть дела такова.

Прокурор Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству и Ассоциации "Народное землепользование" о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительной сделки. В иске к Московской областной регистрационной палате отказано; в отношении частного нотариуса производство по делу прекращено.

При рассмотрении кассационной жалобы Федеральным арбитражным судом Московского округа были сделаны следующие выводы. Удовлетворяя исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, суд исходил из того, что данный договор заключен в нарушение Земельного Кодекса РСФСР 1991 г. и Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которым не допускается продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения без решения органа исполнительной власти субъекта РФ.

Земельный участок был предоставлен для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, однако этот земельный участок был продан Ассоциации "Народное землепользование", которая разделила купленный участок и предоставила его гражданам для индивидуальной дачной застройки.

Был признан несостоятельным довод в жалобе, что неуказание в договоре купли-продажи об изменении целевого назначения земельного участка означает, что изменение его целевого назначения не произошло. Материалами дела подтвержден факт раздела и использования земельного участка, выделенного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, отдельными гражданами в личных целях, что и является изменением его целевого назначения, не допустимого, как установлено действующим законодательством, без разрешения органа исполнительной власти субъекта РФ.

В итоге, решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области оставлены без изменения, а кассационные жалобы Московской областной регистрационной палаты и Ассоциации "Народное землепользование" - без удовлетворения.

 

3. С вступлением в силу Земельного кодекса РФ изменился правовой режим фондов перераспределения земель. Фонды перераспределения земель были образованы в пределах административных границ районов на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"*(50). В фонды перераспределения земель включались земельные участки, остающиеся после бесплатной передачи земель работникам колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, если площадь сельскохозяйственных угодий конкретного сельскохозяйственного предприятия оказывалась больше, чем площадь, подлежащая приватизации*(51).

Земли, включенные в фонды перераспределения земель, сохраняли свое основное назначение, так как их правовой режим был определен нормативными правовыми актами, которые допускали предоставление земель из фондов перераспределения земель прежде всего для ведения сельскохозяйственного производства и лишь в некоторых случаях - для индивидуального жилищного строительства*(52).

Вместе с тем, существовала неопределенность, к какой категории земель должны быть отнесены земли, включенные в фонды перераспределения земель: остаются ли они в составе земель сельскохозяйственного назначения или переводятся в земли запаса.

Подтверждением этому служит следующий пример из судебной практики.

Прокуратура Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному образованию "Одинцовский район Московской области", обществу с ограниченной ответственностью, Московской областной регистрационной палате о признании недействительными: постановления Главы Одинцовского района о предоставлении земельного участка обществу с ограниченной ответственностью в собственность для осуществления строительно-монтажных работ; договор купли-продажи этой земли; государственную регистрацию права собственности на землю, а также о применении последствий недействительной сделки по продаже земли путем обязания названного общества освободить спорный земельный участок, а вышеупомянутое муниципальное образование - вернуть обществу с ограниченной ответственностью полученные от совершения сделки денежные средства.

Арбитражный суд установил, что спорный земельный участок предоставлен из земель фонда перераспределения Одинцовского района, и, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что Администрация Одинцовского района действовала в пределах имеющихся у нее правомочий, предоставленных ей Земельным кодексом РСФСР 1991 г., Федеральным законом "Об общих принципах местного самоуправления", Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301. Договор купли-продажи земли суд признал заключенным в соответствии с действующим законодательством и не усмотрел оснований для применения двусторонней реституции.

В итоге, Федеральный арбитражный суд Московского округа решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области оставил без изменения, а кассационную жалобу- без удовлетворения*(53).

Если бы такое постановление Главы Одинцовского района о предоставлении земельного участка из земель фонда перераспределения было принято после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то судебные решения были бы другими.

В Земельном кодексе РФ неопределенность правового режима земель фонда перераспределения земель ликвидирована:

- земли, включенные в фонд перераспределения земель, находятся в составе земель сельскохозяйственного назначения (ст.80 Земельного кодекса РФ) и выделены из состава земель запаса (ст.103 Земельного кодекса РФ);

- земли, включенные в фонд перераспределения земель, отнесены к собственности субъекта РФ (ст.18);

- в фонд перераспределения земель включены все земли, находившиеся ранее на день введения в действие Земельного кодекса РФ в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель*(54).

 

4. В случае ненадлежащего использования земельного участка право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям, предусмотренным в ст.45, 47 Земельного кодекса РФ.

Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена по основаниям, предусмотренным в ст.46 Земельного кодекса РФ.

Эти правовые нормы корреспондируют со ст.287 ГК РФ, в которой предусмотрено, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка урегулированы в ст.54 Земельного кодекса РФ. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ.

Ненадлежащее использование земельного участка выявляется при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (государственного, муниципального, общественного и производственного земельного контроля).

Государственный земельный контроль проводится в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, утвержденном постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. N 833.

Государственный земельный контроль осуществляют Федеральная служба земельного кадастра России и ее территориальные органы совместно с Министерством природных ресурсов Российской Федерации, Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (в пределах их компетенции) и во взаимодействии с другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, их территориальными органами, с органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, организациями, общественными объединениями, а также гражданами.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Форма предупреждения о возможном принудительном прекращении прав на землю за допущенное земельное правонарушение дана в Приложении к Положению о государственном земельном контроле.

 

5. В случае ненадлежащего использования земельного участка он может быть изъят принудительно у собственника. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ.

В Земельном кодексе РФ термин "ненадлежащее использование" используется в регулировании оснований, условий и порядка принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками (п.2 ст.45 и ст.54).

Вместе с тем, в ст.44 Земельного кодекса РФ установлены основания прекращения права собственности на земельный участок. В частности, право собственности на земельный участок прекращается в силу принудительного Основания прекращения права собственности на земельный участок в порядке, установленном гражданским законодательством.

Основания изъятия земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования установлены в ст.284, 285 ГК РФ.

Во-первых, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Во-вторых, земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Порядок изъятия земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования урегулирован в ст.286 ГК РФ. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков ввиду его ненадлежащего использования, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Однако до принятия и вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в земельном законодательстве не были урегулированы случаи грубого нарушения собственником земельного участка правил рационального использования земли, а также не были определены органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков ввиду их ненадлежащего использования, и порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях.

Теперь эти отношения урегулированы применительно к землям сельскохозяйственного назначения*(55). По смыслу п.3 ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения для изъятия земельного участка у собственника должны применяться случаи ненадлежащего использования земельного участка, предусмотренные в п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ.

Однако редакция рассматриваемого п.3 ст.6 Закона не вполне удачна, так как точной ссылки на п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ в ней нет, что может вызвать проблемы в правоприменительной практике.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения определен орган государственной власти, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков ввиду его ненадлежащего использования. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственнОб общих принципах местного самоуправленияого назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Эта правовая норма, которая, очевидно, должна урегулировать, прежде всего, процессуальные отношения, имеет и материальное содержание. Она существенно сужает применение п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ, так как переводит все предусмотренные в нем составы в материальные. Ненадлежащее использование земельного участка может повлечь изъятие земельного участка у собственника лишь в случае, если эти правонарушения привели к причинению вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Это еще больше усложнит правоприменительную практику.

Заявление в суд направляется по правилам, установленным Земельным кодексом РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка, т.е. имеется в виду ст.54 Земельного кодекса РФ.

 

6. В случае причинения вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, определение размера причиненного вреда осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Согласно п.3 ст.77 Федерального закона "Об охране окружающей среды", вред окружающей среде, причиненный субъектом хозяйственной и иной деятельности, возмещается в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, а при их отсутствии исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды.

В настоящее время действуют две методики исчисления размера вреда, причиненного земельным ресурсам: Порядок определения размеров ущерба от загрязнения земель химическими веществами, утвержденный приказами Минприроды России N 04-25 от 18 ноября 1993 г. и Роскомзема N 61-5678 от 10 ноября 1993 г. и Методика определения размеров ущерба от деградации почв и земель, утвержденная приказами Минприроды России и Роскомземом 11 июля 1994 г.

 

Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения формально решен вопрос о залоге земель сельскохозяйственного назначения путем применения отсылочной правовой нормы. Этот вопрос на протяжении ряда лет был на острие политических дискуссий. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(56). Однако по существу вопрос не решен, так как допускает различное толкование этой правовой нормы.

В п.1 ст.63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.

Таким образом, в настоящее время ипотека большей части земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулирует Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, запрещена.

 

2. При рассмотрении правительственного проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к ст.7 законопроекта*(57) были получены замечания и предложения от субъектов Российской Федерации, в частности, Самарской области, Курганской области, Новгородской области, смысл которых был в том, что необходимо либо изложить ст.7 законопроекта в другой редакции, либо внести изменения в п.1 ст.63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"*(58).

При подготовке законопроекта ко второму чтению на заседании трехсторонней рабочей группы*(59) было решено оставить текст ст.7 законопроекта без изменения, учитывая, что будут внесены изменения в п.1 ст.63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако эти изменения до сих пор не внесены*(60).

 

Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. В ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения реализован принцип, провозглашенный в его 1-й статье, о преимущественном праве субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст.250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.

 

2. Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права.

Например, в соответствии со ст.26 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельный срок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

 

3. Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч.2 ст.132 Конституции РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству.

 

4. Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Согласно ст.432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п.1 ст.454 и п.1 ст.549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта, цена продажи и предмет договора должны быть указаны в извещении.

Предмет в договоре продажи недвижимости определяется по правилам ст.554 ГК РФ. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным*(61).

Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"*(62).

Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении "цены и других существенных условий договора" является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п.4 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

5. Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения.

В ч.1 п.3 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержится не совсем удачная редакция. В последнем ее предложении говорится о моменте начала течения указанного срока, в пределах которого может быть заключен договор купли-продажи земельного участка. Но в предыдущем предложении говорится о двух сроках: сроке осуществления преимущественного права покупки и сроке заключения договора купли-продажи. К какому из них относится положение последнего предложения реализации ч.1 п.3 ст.8 Закона? Представляется, что поскольку о начале исчисления первого срока говорится в первом предложении ч.1 п.3 ст.8 Закона, то второе предложение устанавливает порядок исчисления второго срока.

По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием (ст.157 ГК РФ).

 

6. Если в течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п.4 ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

7. Предусмотренное в ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе, по договору мены, дарения, под выплату ренты.

 

8. Некоторые учреждения юстиции подготовили методические рекомендации по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. N 31-Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, собственниками которых являются физические или юридические лица.

 

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. Особенности правового регулирования арендных отношений установлены в ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К арендным отношениям применяются общие правовые нормы ГК РФ.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы ч.II ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В ст.607 ГК РФ предусмотрено, что законом*(63) могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Особенности сдачи в аренду земельных участков введены в ст.22 Земельного кодекса РФ*(64). Теперь специальные правовые нормы предусмотрены еще в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

2. Одной из важнейших задач правового регулирования, которую должен был решить рассматриваемый Закон, было упорядочение регулирования арендных отношений, возникающих при аренде земельного участка, находящегося в собственности значительного количества лиц.

После приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. в жизни сложились отношения "аренды земельных долей", которые юридически не могли быть квалифицированы как возникающие на основе заключения договора аренды*(65). Практика заключения таких договоров "аренды" была развита на основе распоряжения Правительства РФ от 1 мая 1996 г. N 698-р*(66) и правовых актов Роскомзема*(67), которыми был искажен смысл положений Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю"*(68).

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, объектом аренды может быть лишь индивидуально-определенная вещь, доля в праве собственности не может быть передана в аренду.

 

3. В ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения конкретизировано требование ГК РФ об индивидуализации объекта аренды. Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности.

Для государственного кадастрового учета земельного участка проводятся необходимые работы по землеустройству в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. 78-ФЗ "О землеустройстве". Государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

 

4. Законом исключена возможность передачи в "аренду" земельных долей*(69). Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в арену на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица.

В законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности.

 

5. В Земельном кодексе РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он установлен. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

 

6. Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору.

Если земельный участок находится в частной собственности, применяются правила ст.624 ГК РФ и ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст.624 ГК РФ применяются правила п.4 ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно ст.66 Земельного кодекса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"*(70).

 

7. В целях методического обеспечения государственной регистрации договора аренды земельного участка отдельные учреждения юстиции выработали методические рекомендации.

Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. N 31-Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

 

1. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является элементом оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Земельный кодекс РФ не урегулировал оборот земель сельскохозяйственного назначения. В ст.81 и 82 Земельного кодекса РФ даны отсылки к соответствующим федеральным законам, в том числе, к Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Общие положения по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, содержатся также в ст.34 Земельного кодекса РФ.

Поэтому ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения направлена на реализацию ст.81 и 82 Земельного кодекса РФ и устанавливает особенности применения ст.34 Земельного кодекса РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

 

2. Согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения, по общему правилу, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Порядок проведения торгов урегулирован в ст.38 Земельного кодекса РФ и ст.447-449 ГК РФ. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков*(71).

Без проведения торгов земельный участок может быть передан в собственность арендатору земельного участка в соответствии с правилами п.4 ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

3. Если участвует два и более претендентов, подавших заявление о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Без проведения торгов земельные участки могут быть предоставлены в аренду в порядке, установленном ст.34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Земельные участки без проведения торгов могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота. Однако в таком случае выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Иные случаи возмездного и безвозмездного предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том числе из фонда перераспределения земель, определяются федеральными законами и законами субъектов РФ.

 

4. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами. Эти земельные участки могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

 

5. Порядок государственной регистрации права собственности или договора аренды земельного участка при предоставлении земельных участков разъяснен в отдельных субъектах РФ соответствующими учреждениями юстиции.

Например, приказом Московской областной регистрационной палаты от 16 августа 2002 г. N 31 Пр утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними, в которых разъяснены особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Статья 11. Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. Гарантия права наследования установлена в Конституции РФ (ст.35). Некоторые специальные правила наследования земельных участков предусмотрены в ст.1181 и 1182 ГК РФ.

 

2. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.

При невозможности раздела земельного участка с соблюдением предельных норм минимального размера земельного участка, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст.1170 ГК РФ.

В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется по правилам ст.1179 ГК РФ.

 

3. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения правила указанной статьи дополнены положением, согласно которому, в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст.3 и (или) 4 этого Закона, к наследникам применяются требования, установленные ст.5 данного Закона.

Например, если в собственности иностранного гражданина в результате наследования оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в соответствии со ст.5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. В ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержатся правовые нормы, регулирующие порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые являются специальными в соотношении с правовыми нормами ГК РФ, регулирующими те же отношения.

Особенности правового регулирования можно разделить на три вида. Два последних существенно затрудняют оборот с долями в праве общей собственности на земельные участки.

 

1.1. Во-первых, специальные правовые нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются в случае, если число участников общей собственности более пяти.

В результате приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг.*(72) возникли отношения общей долевой собственности на земельные участки со значительным количеством участников долевой собственности. Гражданский кодекс РФ не рассчитан на регулирование таких отношений. Длительное время требовалось специальное правовое регулирование этих возникших отношений на основе федерального закона.

Например, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных долей, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить согласие каждого участника общей долевой собственности при их значительном количестве (500-3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности), нотариально удостоверить согласие каждого на практике невозможно. По правилам гражданского законодательства*(73) решения как обрабатывать приватизированный земельный массив, что на нем сажать сособственники должны принимать по единогласию, что в жизни, как правило, недостижимо. Судебное разбирательство по таким вопросам вряд ли может принести своевременное решение.

Если число участников общей собственности более пяти, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок третьему лицу.

В отличие от правил ст.250 ГК РФ, участников долевой собственности можно уведомить не только письменно непосредственно каждого, но и путем публикации сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.

В течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения сособственники могут заявить о намерении приобрести ее. В таком случае преимущественное право покупки доли в праве общей собственности субъекта РФ не возникает.

 

1.2. Во-вторых, если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, действует принадлежащее субъекту РФ преимущественное право покупки, для реализации которого продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

1.3. В-третьих, расширен перечень сделок, при совершении которых действует принадлежащее остальным участникам долевой собственности преимущественное право покупки.

В соответствии со ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Однако по смыслу п.1 ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, если число участников общей собственности более пяти, правила реализации принадлежащего остальным участникам долевой собственности преимущественного права покупки должны также применяться при внесении доли в уставный (складочный) капитал юридического лица и к другим способам возмездного ее отчуждения.

 

2. С теоретической точки зрения, сложным представляется вопрос, необходима ли государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок для отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, если это право возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. как должна быть истолкована и применяться ст.6 данного Федерального закона.

С практической точки зрения, решение этого вопроса затрагивает огромное количество сособственников, так как относится, прежде всего, к земельным долям, возникшим в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. При приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. часто точные границы земельных участков не устанавливались. В подавляющем большинстве случаев точный государственный кадастровый учет не был проведен*(74). Для государственной регистрации права на земельный участок он должен пройти государственный кадастровый учет. Проведению государственного кадастрового учета должны предшествовать работы по территориальному землеустройству с привлечением всех участников долевой собственности. Эти работы дорогостоящие. Все это довольно трудно реализовать на деле.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

После вынесения определения Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. N 103-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Минюст России дал следующее разъяснение применения ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(75).

Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если после введения в действие Закона лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления (согласно ст.1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление), то права, возникшие до введения в действие Закона, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона заключает, например, договор купли-продажи (в зависимости от объекта недвижимости, как требующий государственной регистрации, так и не требующий таковой) или договор дарения, то права, возникшие до введения в действие Закона, могут быть зарегистрированы по правилам, установленным Законом, по желанию их обладателей*(76).

По смыслу данного разъяснения Минюста России, для продажи доли в праве собственности на земельный участок, возникшем до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предварительная государственная регистрация права собственности на земельный участок не требуется.

По этому пути пошла практика учреждений юстиции в субъектах РФ. Например, в соответствии с п.10 (Особенности регистрации прав собственности на земельные доли и сделок с ними) Информационного письма Московской областной регистрационной палаты от 13 января 2000 г. N 55-1 "Об особенностях возникновения и регистрации права собственности на земельные доли, предоставленные гражданам при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных предприятий, и сделок с ними", при регистрации права собственности на земельную долю объектом собственности является общий земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия. В реестр вносятся данные об общем земельном участке, предоставленном членам реорганизованного сельскохозяйственного предприятия. Земельная доля в реестре в графе "Доля" выражается в виде простой дроби, в числителе которой указывается единица, а в знаменателе - число правообладателей, указанное в списке*(77).

В Информационном письме разъяснено, что при регистрации и отчуждении земельной доли не требуется составления передаточного акта, так как передача реального объекта отсутствует. В данном случае представляется общий план (план-схема) земель сельскохозяйственной организации (общий земельный участок), удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, с обозначением земель, находящихся в собственности (п.7).

Сложившуюся практику необходимо оценивать также с точки зрения предписания, содержащегося в ст.17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым, участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Таким образом, несмотря на практику применения ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которой не во всех случаях требуется предварительная государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимость, для совершения сделки с долей в праве собственности на земельный участок невозможно избежать государственного кадастрового учета земельного участка и представления в учреждение юстиции выписки из государственного земельного кадастра в форме плана земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. По существу (фактически), при государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на земельный участок проводится фиксация ранее возникшего права.

После вступления в силу Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(78), практика применения последнего будет изменена, так как п.2 ст.6 изложен в новой редакции:

"2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.

В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается плата в размере, равном половине установленного субъектом РФ в соответствии со ст.11 настоящего Федерального закона размера платы за государственную регистрацию права".

Поэтому государственная регистрация ранее возникшего права общей долевой собственности на земельный участок для отчуждения доли в праве собственности на земельный участок необходима.

 

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. Если число участников общей собственности более пяти, выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок осуществляется по правилам ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Общие положения, регулирующие выдел доли, содержатся в ст.252 ГК РФ.

При количестве участников общей собственности более пяти Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены ограничения случаев выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а именно: для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду*(79).

 

2. Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности. Это может быть сделано либо в письменной форме в отношении каждого участника долевой собственности, либо путем публикации соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Наряду с сообщением в средствах массовой информации не исключена возможность письменного извещения отдельных участников. В извещении указывается предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и размер возможной компенсации остальным участникам долевой собственности, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 

3. Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать требованиям, установленным п.1 ст.4 настоящего Федерального закона*(80).

Выделение земельного участка осуществляется путем проведения территориального землеустройства. Согласно ст.3 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", землеустройство проводится в обязательном порядке в случае перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

В соответствии со ст.15 того же Закона, при проведении территориального землеустройства выполняются работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, межеванию объектов землеустройства.

Территориальное землеустройство реализуется в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396*(81).

Так, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводится с учетом таких характеристик, как:

- принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению;

- разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации;

- площадь;

- местоположение границ;

- ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

Образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Документы, полученные при выделе земельного участка, оформляются в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327*(82).

Документы оформляются в виде Описаний земельных участков.

Описание представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках.

При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.

Для всех земельных участков, образующихся одновременно при разделении (перераспределении) ранее учтенных земельных участков, либо для всех смежных земельных участков, межуемых одновременно с целью уточнения имеющихся сведений государственного земельного кадастра, оформляется одно Описание. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

В судебной практике имели место случаи рассмотрения дел о надлежащем оформлении выдела земельного участка. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" приведен пример, в котором был сделан вывод, что решение об отводе земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела земельной доли в натуре (п.8).

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в арбитражный суд с иском к администрации района и колхозу, членом которого истец ранее являлся, об обязании выделить ему в натуре земельную долю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В обоснование своих требований истец сослался на принятые правлением колхоза и администрацией района соответствующие акты об отводе ему земельного участка из земель, находящихся в общей долевой собственности колхоза, выданное свидетельство о праве собственности на землю. Несмотря на представленные документы, земельный участок в натуре ему не выделен.

Ответчики мотивировали свои возражения неявкой истца для осуществления замеров земельного участка, вследствие которой замеры и определение его границ на местности произведены в отсутствие фермера, а также тем, что факт выделения земельного участка главе крестьянского (фермерского) хозяйства зафиксирован в документах комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, исходя из следующего. В соответствии с п.1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" и п.28 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных указанным постановлением*(83), решение о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделенных земельных долей, принимает собрание собственников земельных долей или их представителей.

В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. В случае, если согласие между собственниками и заявителями о местоположении земельного участка достигнуто, оформляется протокол, в котором указывается количество земельных долей заявителей, приводится перечень выделенных участков и дается их общая оценка с приложением планов этих участков.

Протокол, подписанный собственниками, заявителями (или их представителями) и представителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству, служит основанием для определения границ земельных участков в натуре.

Согласно материалам дела установленная процедура определения местоположения земельного участка не была соблюдена. Доказательств, подтверждающих фактическое выделение фермеру земельной доли в натуре в установленном порядке (графические материалы земельного участка - план с указанием местоположения участка, его конфигурация; качественные характеристики земли, акт выделения доли в натуре - установка колышков или иных знаков и т.д.), не представлено.

При изложенных обстоятельствах было признано, что для подтверждения факта выделения земельного участка в натуре самого по себе решения комитета об отводе земельного участка недостаточно.

 

4. Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности.

Ранее требовалось письменное согласие от всех сособственников по поводу местоположения выделяемого земельного участка.

Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассматривая дело по протесту заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, сделал вывод, что согласно ст.252 ГК РФ и п.29-32 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96*(84), решение о местоположении выделяемых земельных участков оформляется по соглашению всех участников долевой собственности протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями, а также районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству*(85).

Таким образом, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения заложен принцип, по которому в более выгодном положении окажутся те сособственники, которые первые изъявят желание выделить земельный участок*(86). В Законе проведено косвенное стимулирование упорядочения отношений собственности, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В настоящее время согласительная процедура Правительством РФ не разработана.

 

5. Выдел земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок должен завершиться государственным кадастровым учетом земельного участка и государственной регистрацией права собственности как на выделенный земельный участок, так и на оставшийся после выдела участок.

В практике учреждений юстиции можно встретить следующие рекомендации. Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. При этом для регистрации права собственности на выделенный в счет земельной доли земельный участок должно быть предоставлено решение собственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, что соответствует требованиям Указа Президента РФ N 337, либо решение суда об этом, но в любом случае должен быть представлен план индивидуального земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ*(87).

 

6. Некоторые субъекты Российской Федерации оперативно приняли законы, в которых установлены особенности порядка выдела земельных участков.

Например, интерес представляют правовые нормы Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

В соответствии со ст.28 данного Закона, выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения производится после установления в натуре границ земельного участка, находящегося в общей собственности, определения его площади, уточнения величины доли в праве общей собственности на земельный участок каждого участника общей собственности, а также после государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в ч.4 комментария к данной статье, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Возражения от участников долевой собственности по вопросам местоположения земельного участка и размера компенсации направляются заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручаются под расписку участнику долевой собственности, требующему выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности, а также в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этим же Законом введен "Юрьев день". Выдел земельного участка в натуре производится в период с 1 августа по 1 октября текущего года, если иное не установлено письменным соглашением участников долевой собственности и иных заинтересованных лиц.

 

7. В п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения заложен механизм прекращения права собственности на неиспользуемую часть земельного участка и приобретения права собственности на нее субъектом РФ.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием.

Здесь содержатся специальные правовые нормы, а также конкретизируются правовые нормы ст.225 ГК РФ, устанавливающие правовой режим бесхозяйной вещи.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Таким образом, чтобы неиспользуемая часть земельного участка приобрела правовой режим недвижимой вещи, помимо условий п.1 ст.225 ГК РФ, предусмотрено еще два дополнительных:

- неиспользование части земельного участка в течение двух лет;

- выдел части земельного участка в самостоятельный земельный участок.

Земельный участок не может не иметь собственника. В ст.16 Земельного кодекса РФ установлен принцип, согласно которому, земля не может быть бесхозяйной. Аналогичное положение содержится в п.2 ст.214 ГК РФ. Однако Земельный кодекс РФ содержит единственный случай, когда земельный участок может приобрести режим бесхозяйного имущества. Согласно п.2 ст.53 Земельного кодекса РФ, при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. Это положение позволяет применять институт приобретательной давности к земельным отношениям, но с учетом особенностей, обусловленных объектом отношений*(88).

Случай, когда собственник земельного участка неизвестен применительно к общей долевой собственности, т.е. все сособственники неизвестны, может встретиться на практике исключительно редко. С юридической точки зрения, такие случаи возможны, если право собственности возникло в результате приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и еще не было зарегистрировано в соответствии с этим Законом.

Таким образом, п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может быть применен лишь к двум случаям: если собственник неизвестен либо он от права собственности отказался. Однако при наличии общей долевой собственности с количеством сособственников более пяти и один, и другой варианты маловероятны, так как каждый из сособственников имеет долю в праве собственности на земельный участок, в том числе и на административно выделенный.

 

8. Выдел земельного участка производится в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве". При изменении границ объектов землеустройства землеустройство проводится в обязательном порядке (ст.3).

После этого проводится государственный кадастровый учет выделенного земельного участка по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Наконец, согласно п.3 ст.225 ГК РФ, выделенный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится.

 

9. Применение п.3 ст.225 ГК РФ и п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод, что по истечении года со дня постановки бесхозяйного выделенного земельного участка на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок.

Гражданское процессуальное законодательство не учитывает особенности, предусмотренные в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст.262 ГПК РФ, дела о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь рассматриваются судом в порядке особого производства. Это означает, что дело может быть разрешено в таком порядке при отсутствии спора о праве. В нашем случае - если участники долевой собственности неизвестны.

Однако процессуальное законодательство рассчитано лишь на случай, когда подается заявление о признании права муниципальной собственности (ст.290-293 ГПК РФ). В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения такой случай возможен, лишь если субъект РФ примет свой закон, на основании которого муниципальное образование будет наделено соответствующими полномочиями. Это может вызвать проблемы в правоприменительной практике.

Если участники долевой собственности известны, то дело должно рассматриваться в порядке искового производства. При рассмотрении дела сособственники могут подтвердить свой отказ от права собственности на выделенный земельный участок. В таком случае суд может вынести решение о прекращении права собственности участников долевой собственности на выделенный земельный участок и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок.

 

10. В литературе пока нет единообразного толкования применения п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Так, авторы одного комментария считают, что "Юридическая судьба невостребованных земельных долей решена в соответствии с п.3 комментируемой статьи, которая вводит институт судебного приобретения права государственной или муниципальной собственности на "бесхозяйные" земельные доли"*(89), т.е. речь идет об особенностях применения правовых норм о бесхозяйной недвижимой вещи.

Авторы другого комментария полагают, что "Пункт 3 коммент. ст. содержит весьма неоднозначные нормы о выделе и об изъятии в государственную или муниципальную собственность какой-либо части сельскохозяйственных земель, находящихся в общей собственности, в случае, если эта часть не используется в течение двух лет (имеются в виду, очевидно, последовательные календарные года, так как сельхозпроизводство носит сезонный характер). Сходную общую норму содержит ст.284 ГК"*(90).

Авторы третьего комментария находят, что "В п.3 комментируемой статьи установлено, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть выделена в самостоятельный земельный участок по инициативе субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления. Принудительное изъятие и прекращение прав на этот выделенный земельный участок осуществляется в порядке, установленном ст.6 Закона об обороте земель"*(91).

Представляется, что в п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено прекращение права собственности на выделенный земельный участок путем его принудительного изъятия.

По смыслу п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обращение выделенного земельного участка в собственность субъекта РФ или муниципального образования осуществляется безвозмездно. Такое обращение может быть лишь в отношении бесхозяйного имущества. В противном случае, безвозмездное изъятие противоречило бы ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ст.284 и 286 ГК РФ, следовательно, ст.35 и 36 Конституции РФ.

Поэтому ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ст.284 и 286 ГК РФ и п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения применяться не могут, они предусматривают иное основание и другой порядок прекращения права собственности.

 

11. Возможность для применения ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и ст.284 и 286 ГК РФ может возникнуть, если суд не удовлетворит заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или о прекращении права собственности и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок, а выделенный земельный участок в дальнейшем так и не будет использоваться.

В этом случае право собственности на выделенный земельный участок может быть прекращено путем принудительного изъятия такого земельного участка в соответствии со ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения*(92).

 

12. В некоторых субъектах РФ приняты законы, дополняющие положения п.3 ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Например, в ст.29 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" предусмотрено, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании материалов органов, осуществляющих контроль за использованием и охраной земель, выделяется в самостоятельный земельный участок органом местного самоуправления муниципального образования Краснодарского края, на территории которого он находится. О факте выдела орган местного самоуправления обязан в недельный срок проинформировать уполномоченный орган.

Уполномоченный орган вправе направить в суд заявление о признании права собственности Краснодарского края на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности Краснодарского края на указанный земельный участок. После вступления решения суда о признании права собственности Краснодарского края в законную силу данный земельный участок поступает в фонд перераспределения земель Краснодарского края.

 

Статья 14. Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

 

1. Если число участников общей собственности более пяти, порядок распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, определяется с учетом особенностей, установленных в ст.14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Эти специальные правовые нормы упрощают порядок принятия решений сособственников относительно распоряжения, владения и пользования земельным участком, по сравнению с общим требованием, установленным в ст.247 ГК РФ, - по общему согласию всех участников.

 

2. Законом предусмотрена процедура принятия решений о порядке владения и пользования земельным участком, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, - на общем собрании участников долевой собственности. Для проведения общего собрания предусмотрены две возможные формы уведомления участников долевой собственности:

- в письменной форме под расписку;

- путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Не исключена возможность уведомления одновременно в двух формах. При этом, если надлежащим образом опубликовано сообщение в средствах массовой информации, то письменно могут быть уведомлены не все участники. В любом случае уведомление должно быть осуществлено не менее чем за месяц до даты проведения общего собрания.

 

3. При надлежащем уведомлении 20% участников долевой собственности, присутствующих на общем собрании, вправе принимать решения о порядке владения и пользования земельным участком. Для принятия решения требуется большинство - не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности.

Таким образом, по специальным нормам закона около 7% участников долевой собственности могут принять решение о порядке владения и пользования земельным участком, что может служить почвой для злоупотреблений на практике.

В такой ситуации участникам долевой собственности, которые не в "группе большинства", выгоднее выделить земельный участок в соответствии со ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, чем испытывать неблагоприятные для себя последствия решений "большинства" о порядке владения и пользования земельным участком.

При принятии решений на общем собрании должно быть учтено положение п.2 ст.247 ГК РФ, согласно которому, участник долевой собствеpнности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

 

4. В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ, порядок владения и пользования земельным участком может быть установлен по решению суда. Если при проведении общего собрания нарушены правила о его проведении, о порядке принятия решения или кто-то из участников долевой собственности считает свои права и охраняемые законом интересы нарушенными, он вправе обратиться в суд.

Например, если общее собрание приняло решение, по которому одному или нескольким участникам предоставлена во владение и пользование часть земельного участка, явно несоразмерная их доле в праве общей долевой собственности, такое решение может быть признано незаконным.

 

5. Особенности передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, совершение договора купли-продажи или другой сделки с таким земельным участком, предусмотрены в п.2 ст.14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Однако в данном случае эти особенности практически не отличаются от общих положений, имеющихся в гражданском законодательстве, так как по смыслу этой правовой нормы распоряжение земельным участком осуществляется по единогласию всех участников общей долевой собственности.

При отсутствии общего согласия Закон "подсказывает" механизм для несогласных - выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст.13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

 

Глава IV. Переходные и заключительные положения

Статья 15. Понятие земельной доли

 

1. В ст.15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дано определение земельной доли.

Таким образом, в Федеральном законе подведен итог более 10-летней дискуссии о характере отношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий: вещные или обязательственные.

 

1.1. Основа для дискуссии была положена Законом РСФСР "О земельной реформе" 1990 г. и Земельным кодексом РСФСР 1991 г., в которых была предусмотрена "коллективная собственность" на землю и право граждан при выходе из колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, получить свою долю в виде земельного участка с целью организации крестьянского хозяйства. При передаче земель гражданам на праве "коллективно-долевой собственности" выдавались государственные акты на право собственности на землю соответствующему сельскохозяйственному предприятию с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и "коллективно-долевой собственности", списка собственников и земельной доли каждого из них.

Эти положения законов, положивших начало земельной реформе в России, дали основание утверждать, что при передаче земель гражданам на праве "коллективно-долевой собственности" возникали не вещные отношения, а обязательственные (перечень определенных действий обязанного лица по предоставлению управомоченному лицу соответствующих материальных благ).

 

1.2. Ситуация изменилась после принятия ряда указов Президента РФ, в которых, шаг за шагом, вкладывался иной смысл возникающих отношений при образовании земельных долей.

По смыслу Указов Президента РФ: "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27 декабря 1991 г. N 323; "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан" от 2 марта 1992 г. N 213; "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. N 1767; "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. N 337 (утратили силу), земельные доли, возникшие в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, - доли в праве общей долевой собственности на приватизированные сельскохозяйственные угодья*(93), т.е. при приватизации сельскохозяйственных угодий возникают отношения общей долевой собственности.

 

2. Норма-дефиниция, установленная в ст.15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, имеет важное практическое значение, так как позволяет положить конец возникшим в жизни явлениям, не укладывающимся в рамки существующей правовой системы, например, таким как "аренда земельных долей"*(94).

 

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

 

1. Упорядочению сложившихся отношений "аренды земельных долей" посвящена ст.16 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Ранее заключенные договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п.2 ст.9 рассматриваемого Федерального закона.

Это означает, что в договоры аренды земельных долей должны быть внесены изменения или они должны быть расторгнуты. Изменения должны быть совершены таким образом, чтобы на стороне арендодателя выступили все сособственники земельного участка. Лицо на стороне арендодателя может действовать на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Если договор аренды земельных долей расторгается, то после этого может быть заключен договор аренды земельного участка с соблюдением правил ст.9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и положений ГК РФ*(95).

Каков порядок изменения или расторжения договоров аренды земельных долей? Ответ на этот вопрос дает ст.450 ГК РФ: либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон, по решению суда.

 

2. Если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п.2 ст.9 рассматриваемого Федерального закона, к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

В п.2 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, по истечении двух лет со дня вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к ранее возникшим из договоров аренды земельных долей отношениям будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом, предусмотренные гл.53 ГК РФ, без государственной регистрации таких договоров.

 

3. В случае, если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с требованиями закона, "арендодатели" земельных долей будут испытывать неблагоприятные последствия. В частности, не "арендатор" земельных долей будет обязан уплачивать арендную плату, а, наоборот, "арендодатель" (учредитель управления) будет обязан выплачивать вознаграждение доверительному управляющему. Кроме этого, доверительный управляющий будет иметь право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (ст.1023 ГК РФ).

 

Статья 17. Определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. В ст.17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участникам долевой собственности, получившим при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, предписано обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков в соответствии с требованиями землеустройства.

Для приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"*(96) было предписано районным и внутрихозяйственным комиссиям провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность (п.4). Однако при приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. часто точные границы земельных участков не устанавливались. В подавляющем большинстве случаев точный государственный кадастровый учет не был проведен.

Этому способствовали другие нормативные правовые акты, "ускорявшие" приватизацию земель. В соответствии с пунктом 6 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", право собственности на землю удостоверялось Свидетельством, которое имело законную силу до выдачи государственного акта, удостоверяющего это право.

Форма Свидетельства была утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм Свидетельства о праве собственности на землю, Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"*(97). В этой форме Свидетельства не было предусмотрено в качестве приложения плана земельного участка или чертежа его границ.

Роскомземом 20 мая 1992 г. был утвержден Порядок выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, по смыслу которого при передаче земельных участков предприятиям, учреждениям, организациям, товариществам в коллективно-долевую собственность к Свидетельству о праве собственности на землю прикладывался лишь список сособственников, где указывались фамилия, имя, отчество и размер земельной доли каждого члена коллектива (п.6). План или чертеж границ земельного участка к Свидетельству в данном случае не прилагался.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения не сказано, в каких случаях и в какие сроки участники долевой собственности обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков.

Поэтому на практике ст.17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может применяться при совершении сособственниками юридически значимых действий, например, при совершении сделок с земельным участком, с долями в праве общей собственности на земельный участок, выделе земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, определении порядка владения и пользования земельным участком, а также при исчислении земельного налога на сельскохозяйственные угодья.

В соответствии с Инструкцией по применению Закона РФ "О плате за землю", утвержденной приказом МНС России от 21 февраля 2000 г. N 56*(98), земельный налог на сельскохозяйственные угодья определяется как сумма произведений площадей угодий или оценочных групп почв пашни, многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ и соответствующей ставки земельного налога. Площади пашни, многолетних насаждений, сенокосов, пастбищ и оценочных групп почв устанавливаются по данным учета земель и материалам почвенных обследований, выполняемых местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству (п.13).

Обязанность определить налогооблагаемую площадь сельскохозяйственных угодий была возложена на местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения может изменить эту практику, так как теперь обязанность по обеспечению определения на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков возложена на сособственников.

 

2. Границы находящихся в общей собственности земельных участков определяются на местности в соответствии со ст.17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" путем проведения межевания.

Документы о межевании оформляются в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327*(99), в виде описания земельного участка. Описание земельного участка должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

После межевания, согласно ст.7 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", проводится государственный кадастровый учет земельного участка.

Для завершения процедуры надлежащего оформления права на земельный участок целесообразно зарегистрировать право в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

 

1. К документам, удостоверяющим право на земельные доли, выданным до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относятся:

- государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей*(100);

- свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей*(101);

- свидетельство о праве собственности на землю*(102);

- свидетельство на право собственности на землю*(103).

Права на землю, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Федеральным законом *(104). Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(105).

Согласно ст.26 Земельного кодекса РФ, право собственности на землю удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(106).

Для определения документов, удостоверяющих права на землю, следует обратиться к смыслу ст.2 этого закона. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

С документами, удостоверяющими право собственности на землю, не следует отождествлять свидетельство о государственной регистрации права, которое, в соответствии со ст.14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяет проведенную государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество*(107).

Таким образом, документами, удостоверяющими права на землю, являются ЕГРП и документы, удостоверяющие права на землю, выданные до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

2. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения перечислены не все документы, которые ранее удостоверяли право на земельную долю. Терминологически, утвержденных форм "свидетельств о праве на земельные доли" не было. Очевидно, в Законе дан обобщающий термин, по смыслу включающий три вида свидетельств, рассмотренных выше.

В ст.18 Закона не перечислены все существовавшие формы документов (государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей). Представляется, что их юридическая сила не должна подвергаться сомнению.

В то же время, к документам, имеющим равную юридическую силу с записями в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, причислены выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, принятых до вступления в силу рассматриваемого Закона.

Видится, что такое расширение перечня документов вряд ли оправданно и может приводить к злоупотреблениям на практике.

Решения органов местного самоуправления ранее не являлись документами, удостоверяющими право на земельный участок. В соответствии со ст.31 Земельного кодекса РСФСР 1991 г.*(108), право собственности на землю удостоверялось государственным актом, который выдавался и регистрировался соответствующим Советом народных депутатов. Форма государственного акта была утверждена Советом Министров РСФСР, а в дальнейшем, на основании указов Президента РФ, выдавались соответствующие свидетельства.

На основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"*(109), регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость были возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.

Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выработали требования, согласно которым для государственной регистрации права собственности на земельную долю, возникшего до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", должны были быть представлены именно документы, удостоверяющие право, а не правоустанавливающие документы (например, решения органов местного самоуправления)*(110).

 

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

 

1. В ст.19 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения определено, что он вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Как определить эту дату? Вопрос не такой простой, как кажется на первый взгляд.

В соответствие со ст.4 Федерального закона от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания"*(111), официальным опубликованием федерального закона считается первая публикация его полного текста в "Парламентской газете", "Российской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации".

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения был опубликован в "Парламентской газете" от 27 июля 2002 г. (N 140-141), "Российской газете" от 27 июля 2002 г. (N 137) и Собрании законодательства РФ от 29 июля 2002 г. (N 30, ст.3018). Таким образом, первой публикацией закона следует считать дату 27 июля 2002 г.

Согласно ст.6 Федерального закона "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания", федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами не установлен другой порядок вступления их в силу.

Однако Федеральный закон "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" не определяет, как исчислять срок вступления федерального закона в силу, если в самом федеральном законе предусмотрено вступление его в силу через определенное количество месяцев.

Применять порядок исчисления сроков, установленный в ГК РФ (ст.191 и 192), нельзя, так как он не регулирует отношения вступления в силу федеральных законов. Эту правовую норму недопустимо применять по аналогии к рассматриваемым отношениям.

Если же предположить, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало, а срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока, то получится, что 28 июля 2002 г. начал течь 6-месячный срок. Соответственно 28 января 2003 г. он истекает. Таким образом, можно прийти к выводу, что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения вступил в силу 29 января 2003 г.

Однако в результате пробела в правовом регулировании, может иметь место и другой взгляд. Он основан на постановлении Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения". Этим постановлением признаны утратившими силу ряд решений Правительства РФ в соответствии со ст.20 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В нем же определено, что постановление вступает в силу с 27 января 2003 г. Следовательно, позиция Правительства РФ такова, что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения вступил в силу 27 января 2003 г.

По вопросу порядка определения даты вступления в силу федерального закона, если в нем предусмотрено вступление его в силу через определенное количество месяцев, имеются разные точки зрения. Весьма наглядно они проявились в отношении Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Так, С.В. Степашин объявил дату вступления в силу этого Федерального закона - 30 января 1998 г.*(112), П.В. Крашенинников - 31 января 1998 г.*(113), А.М.Эрделевский - 1 февраля 1998 г.*(114)

В судебной практике можно найти примеры рассмотрения данного вопроса в отношении других федеральных законов. Например, Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа было вынесено постановление от 22 февраля 2000 г. N А82-96/99-Г/3, в котором был сделан вывод, что "Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 154-ФЗ официально был опубликован в "Российской газете" 15 июля 1999 г. Именно этот день должен быть признан днем официального опубликования закона. Следовательно, данный Закон в части, ухудшающей положение налогоплательщика, не подлежит введению в действие ранее 17 августа 1999 г., когда истекает месячный срок с момента его опубликования"*(115).

Очевидно, имеется пробел в правовом регулировании, и требуется решение данного вопроса либо законодателем, либо Конституционным Судом РФ.

 

2. Действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения распространяется не только на отношения, которые возникли до его вступления в силу, но и на ранее возникшие отношения в случаях, предусмотренных Законом.

Например, такие правила установлены в ст.5, 15, 16 и 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона

 

1. Статья 19.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения появилась в результате принятия и вступления в силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"".

Она несколько изменила ранее заложенное в ст.1 Закона концептуальное положение, являвшееся политическим компромиссом между федеральной властью и субъектами РФ, согласно которому приватизация земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ*(116).

Теперь, независимо от того, будет ли принят соответствующий закон субъекта РФ, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с 1 января 2004 г. Если в субъекте РФ закон был или будет принят раньше, приватизация земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

 

2. Статья 19.1 направлена также на осуществление отдельных положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случаях, когда реализация таких положений зависит от принятия соответствующего закона субъекта РФ, регулирующего:

- минимальные размеры земельных участков и максимальные размеры общей площади земельных участков;

- определение средств массовой информации, в которых публикуются сообщения, необходимые для исполнения требований Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения;

- распределение полномочий между органами государственной власти субъекта РФ по реализации Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

 

Статья 20. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Федеральным законом

 

1. В соответствии со ст.6 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", изданные до введения в действие Земельного кодекса РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены в ряде случаев иные правила оборота земель сельскохозяйственного назначения, чем существовавшие ранее. Поэтому нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ должны быть приведены в соответствие с Законом.

 

2. Указы Президента РФ, которые вошли в противоречие с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, применяться не могут.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральными законами "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250*(117) внесены изменения и признаны утратившими силу ранее принятые указы.

Среди важнейших утративших силу Указов Президента РФ, регулировавших ранее земельные отношения, можно отметить:

- от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР";

- от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан";

- от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками";

- от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

- от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности";

- от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю";

- от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды".

 

3. Правительство РФ приняло постановление от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения"*(118). Этим постановлением признаны утратившими силу ряд решений Правительства РФ, регулировавшие порядок приватизации сельскохозяйственных угодий. Среди наиболее значимых следует выделить следующие постановления Правительства РФ:

- от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов";

- от 6 марта 1992 г. N 138 "О ходе и развитии аграрной реформы в России";

- от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса";

- от 27 июля 1994 г. N 874 "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области";

- от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев".

 

4. Шестимесячный срок для вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дан законодателем, в частности, для того, чтобы Правительство РФ подготовило и приняло необходимые нормативные правовые акты для его реализации.

В ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст.38 Земельного кодекса РФ.

Для реализации этой правовой нормы постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков*(119).

Во исполнение ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения Правительство РФ должно было подготовить и утвердить порядок проведения согласительных процедур при возникновении споров о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации. Однако это пока не сделано.

 

Литература

1. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред.: Г.Е. Быстров, Б.Д.Клюкин. М., 2002. XLIV.

2. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". М., 2002. (Профессиональные комментарии)) // Справочная правовая система "Гарант".

3. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.; Ростов н/Д, 2003.

Г.А. Волков,

кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического

и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова


*(1) Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.3018.

*(2) Государственной собственности.

*(3) Подробнее характеристику данного периода см.: Петров В.В. Союзный Закон о земле и развитие земельных отношений // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право. 1991. N 1. С.3-12; Суханов Е.А. Закон о собственности в СССР // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право. 1990. N 5. С.38-49.

*(4) С изм. от 27 декабря 1990 г. Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" признан утратившим силу // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст.324; СЗ РФ. 2003. N 24. Ст.2249.

*(5) Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст.324; СЗ РФ. 2001. N 44. Ст.4148.

*(6) См.: ст.11 Конституции (Основного Закона) РСФСР.

*(7) См.: там же, ст.12.

*(8) См.: постановление СМ РСФСР от 18 января 1991 г. N 30 "Об утверждении Республиканской программы проведения земельной реформы на территории РСФСР" // СП РСФСР. 1991. N 10. Ст.134.

*(9) С изм. от 15 декабря 1990 г. // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст.395.

*(10) См.: Закон Российской Федерации от 9 декабря 1992 г. "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" // РГ. 1993. 12 янв.

*(11) Подробнее об этом см.: Голиченков А.К. Предисловие к книге Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2002. С.VI-XIII.

*(12) См.: распоряжение Президента РФ от 16 ноября 1997 г. N 469-рп "О подготовке первого заседания круглого стола по проблемам земельной реформы в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 47. Ст.5396.

*(13) См.: постановление Правительства РФ от 21 марта 1998 г. N 321 "Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в 1997 году и задачах на 1998 год." Утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20 декабря 1998 г.Каков порядок изменения или расторжения договоров аренды земельных долей? Ответ на этот вопрос дает ст.450 ГК РФ: либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон, по решению суда. N 1529 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст.1578; СЗ РФ. 1998. N 52. Ст.6411.

*(14) См.: письмо Президента РФ от 4 июня 1998 г. N Пр-792 // Справочная правовая система "Гарант".

*(15) См.: письмо Президента РФ от 15 июля 1998 г. N Пр-984 // Справочная правовая система "Гарант".

*(16) 16 июля 1998 г. проект Земельного кодекса РФ не был принят Государственной Думой РФ в редакции Президента РФ; 23 ноября 1998 г. Президентом РФ предложены поправки к законопроекту (письмо N Пр-1528); 23 декабря 1998 г. проект Земельного кодекса РФ с учетом предложений Президента РФ не был принят Государственной Думой РФ.

*(17) См.: постановление Государственной Думы РФ от 15 июня 2001 г. N 1655-III ГД // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст.2646.

*(18) Подробнее об этом см.: Голиченков А.К., Волков Г.В., Козырь О.М. Новый проект Земельного кодекса Российской Федерации. Основные положения концепции // Экологическое право России: Сборник материалов научно-практических конференций. Вып.II. 1999-2000 гг. Сост.А.К. Голиченков и И.А. Игнатьева / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2001. С.222-224.

*(19) СЗ РФ. 2001. N 30. Ст.3060.

*(20) См.: постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 16 мая 2002 г. N 2735-III ГД "О проекте федерального закона N 190026-3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"" // СЗ РФ. 2002. N 21. Ст.1954; Парламентская газета. 2002. 30 мая. N 99 (Законопроект).

*(21) Далее по тексту - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

*(22) Государственный совет Российской Федерации. О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения: история земельных отношений в России; зарубежный опыт управления земельными ресурсами; проект Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; официальные отзывы субъектов Российской Федерации на проект федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; таблица поправок к проекту федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; графические приложения. М., 2002.

*(23) С изм. и доп., внесенными Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 17. Ст.1644.

*(24) Здесь и далее выделено мной. - Г.А. Волков.

*(25) См.: постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 16 мая 2002 г. N 2735-III ГД "О проекте Федерального закона N 190026-3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"" // СЗ РФ. 2002. N 21. Ст.1954; Парламентская газета. 2002. 30 мая (Законопроект).

*(26) См. также: комментарий к ст.6.

*(27) См.: Указ Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // Российские вести. 1993. 29 октяб.; СЗ РФ. 2003. N 9. Ст.851.

*(28) Применяется с учетом Закона Волгоградской области от 3 июля 2002 г. "О предотвращении незаконного оборота земель на территории Волгоградской области".

*(29) С изм. и доп., внесенными Законами Воронежской области от 28 марта 1996 г. N 51-З; от 27 декабря 1996 г. N 77-З; от 17 ноября 1997 г. N 19-II-ОЗ и от 24 июля 2000 г. N 172-II-ОЗ.

*(30) С изм. и доп., внесенными Законами Ростовской области от 16 июля 2001 г. N 159-ЗС, от 2 ноября 2001 г. N 191-ЗС и от 6 марта 2002 г. N 223-ЗС.

*(31) С изм. и доп., внесенными Законами Самарской области от 14 декабря 2000 г. N 47-ГД, от 22 февраля 2001 г. N 13-ГД, от 8 октября 2002 г. N 68-ГД.

*(32) С изм. и доп., внесенными Законами Саратовской области от 28 сентября 2000 г. N 56-ЗСО, от 30 октября 2000 г. N 62-ЗСО, от 5 июля 2002 г. N 69-ЗСО и от 27 февраля 2003 г. N 10-ЗСО.

*(33) С изм. и доп., внесенными Законами Свердловской области от 19 ноября 1998 г. N 36-ОЗ и от 23 июля 2001 г. N 47-ОЗ.

*(34) С изм. и доп., внесенными Законами Тамбовской области от 18 декабря 1998 г. N 45-З и от 22 мая 2001 г. N 186-З.

*(35) См. также: комментарий к ст.19.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

*(36) РГ. 2003. 17 июня.

*(37) См.: Волков Г.А. Земельная правосубъектность крестьянского хозяйства // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право. 1993. N 6. С.63-67.

*(38) См.: п.18 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // РГ (Ведомственное приложение). 1996. 10 авг.

*(39) СЗ РФ. 2001. N 26. Ст.2582.

*(40) Утратил силу на основании Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст.851.

*(41) РГ. 2003. 10 июля.

*(42) См.: комментарий к ст.2 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

*(43) В соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" (САПП РФ. 1992. N 12. Ст.931) признано утратившим силу // РГ. 2002. 28 дек.

*(44) См. также: Требования к кадастровому делению. Утверждены приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/117 // БНА ФОИВ. 2001. N 30.

*(45) См.: ст.5 настоящего Комментария.

*(46) См.: комментарий к ст.19.

*(47) См.: ст.2 и 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594.

*(48) Вероятно, за исключением случая выявления нахождения земельного участка в собственности юридического лица, зависимого от иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства.

*(49) Справочная правовая система "Гарант".

*(50) Утратил силу на основании Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст.851.

*(51) Площадь сельскохозяйственных угодий, подлежащая приватизации, рассчитывалась путем умножения количества лиц, имеющих право на приватизацию сельскохозяйственных угодий в данном сельскохозяйственном предприятии, на среднерайонную норму бесплатной передачи земли в собственность. Подробнее об этом см.: Голиченков А.К., Волков Г.А. Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю за период 1991-1996 гг. // Законодательство. 1996. N 2.

*(52) См.: ст.14 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; п.5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (утратил силу); п.1 Указа Президента РФ от 23 апреля 1993 г. N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" (утратил силу); п.6 и 7 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (утратил силу); п.2 Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования, утвержденного постановлением Правительства РФ от 14 марта 1995 г. N 249.

*(53) См.: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 апреля 2002 г. N КА-А41/1796-02 // Справочная правовая система "Гарант".

*(54) См.: п.11 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст.4148.

*(55) См. также: комментарий к ст.1.

*(56) С изм. и доп., внесенными федеральными законами от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ и от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ // РГ. 1998. 22 июля; СЗ РФ. 2001. N 46. Ст.4308; РГ. 2002. 14 февр.

*(57) Нумерация этой статьи не изменилась после принятия Федерального закона.

*(58) См.: Государственный Совет Российской Федерации. О регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения: история земельных отношений в России; зарубежный опыт управления земельными ресурсами; проект Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; официальные отзывы субъектов Российской Федерации на проект Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; таблица поправок к проекту Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; графические приложения. М., 2002.

*(59) Образована на основании постановления Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 13 февраля 2002 г. N 2455-III ГД "Об обращении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации к Президенту Российской Федерации В.В. Путину, Совету Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и Правительству Российской Федерации о создании совместной трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

*(60) Федеральный закон "О внесении изменений и дополнения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (проект N 90016013-3) был принят Государственной Думой РФ (постановление от 5 апреля 2002 г. N 2607-III ГД), но отклонен Советом Федерации РФ (постановление от 23 апреля 2002 г. N 202-СФ). В соответствии с постановлением Государственной Думы РФ от 24 мая 2002 г. N 2793-III ГД создана согласительная комиссия для преодоления разногласий по Федеральному закону "О внесении изменений и дополнения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (проект N 90016013-3).

*(61) В юридической литературе имеется суждение, что предмет договора продажи недвижимости не исчерпывается лишь определением продаваемого имущества.

Например, В.В. Витрянский считает, что "...предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества" // Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

*(62) СЗ РФ. 2000. N 2. Ст.149.

*(63) По смыслу ст.3 ГК РФ - федеральным законом.

*(64) Подробнее об этом см.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.,2002.

*(65) См. также: комментарий к ст.12 и 16.

*(66) Утратило силу на основании постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" // РГ. 2002. 28 дек.

*(67) Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утверждены Роскомземом 16 мая 1996 г. (зарегистрированы в Минюсте России 27 мая 1996 г. N 1092); Примерный договор аренды земельной доли, утвержден Роскомземом 16 мая 1996 г. (зарегистрирован в Минюсте России 27 мая 1996 г. N 1093); Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, утвержден Роскомземом 16 мая 1996 г. (зарегистрирован в Минюсте России 27 мая 1996 г. N 1094).

*(68) Согласно п.4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 (утратил силу на основании Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250), собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности был вправе передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

Вместе с тем, положения Указа Президента РФ не вполне корректные. При выделении земельного участка в натуре в счет земельной доли (долей) право общей собственности для выделяющего участок прекращается. Поэтому в п.5 данного Указа должно было бы говориться об аренде выделенного земельного участка, а не об аренде земельных долей.

*(69) См. также: комментарий к ст.16.

*(70) Подробнее об этом см.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2002.

*(71) СЗ РФ. 2002. N 46. Ст.4587.

*(72) Подробнее об этом см.: Голиченков А.К., Волков Г.А. Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю за период 1991-1996 гг. // Законодательство. 1996. N 2.

*(73) См.: ст.247 ГК РФ.

*(74) См. также: комментарий к ст.17 и 18.

*(75) Письмо Минюста РФ от 16 августа 1999 г. N 6677-ПК "Порядок применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Справочная правовая система "Гарант".

*(76) Подробнее об этом см.: Чубаров В.В. Комментарий к ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в книге "Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп.М., 2001. С.71-82.

*(77) Для государственной регистрации права собственности на земельную долю представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на земельную долю; документы, удостоверяющие личность заявителя; правоудостоверяющие документы - до 1 февраля 1998 г.; правоустанавливающие документы (решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности; решение органов местного самоуправления о передаче общего земельного участка в долевую собственность с планом (планом-схемой) общего земельного участка); подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок представляются: заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок; документы, удостоверяющие личность заявителя; протокол соглашения участников долевой собственности о выделении земельного участка (либо соответствующее решение органа местного самоуправления, либо решение суда) с приложением плана участка, удостоверенного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; подлинные платежные документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию.

Для государственной регистрации права на наследуемую земельную долю дополнительно представляются: свидетельство о праве собственности наследодателя на земельную долю; свидетельство о праве на наследство; справка из сельскохозяйственной организации о том, что земельная доля не была внесена наследодателем в уставный (складочный) капитал или в паевой фонд; справка из местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству о том, что наследодатель не распорядился своей земельной долей иным способом - до 1 февраля 1998 г.

Для государственной регистрации права собственности на землю, земельную долю (сумму земельных долей) юридического лица, возникшего при передаче ему земельных долей, дополнительно представляются: учредительные документы (устав, учредительный договор, протокол собрания сособственников) с приложением списка учредителей, внесших свои земельные доли в уставный (складочный) капитал или паевой фонд, либо личных заявлений о передаче земельных долей, либо договоров о передаче земельных долей; договоры купли-продажи, дарения и т. д., по которым земельные доли переходят в собственность юридического лица, либо решение суда.

*(78) РГ. 2003. 17 июня; вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования.

*(79) См. также: комментарий к ст.2 и 4.

*(80) См. также: комментарий к ст.4.

*(81) СЗ РФ. 2002. N 23. Ст.2193.

*(82) БНА ФОИВ. 2002. N 48.

*(83) В настоящее время утратили силу на основании постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" // РГ. 2002. 28 дек.

*(84) То же.

*(85) См.: постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 1996 г. N 2655/96 // Справочная правовая система "Гарант".

*(86) Смысл данного положения закона отражают следующие пословицы и крылатые слова: "Кто едет, тот и правит", "Первый удар - половина сражения".

*(87) См.: Обзор практики рассмотрения Судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Разд. "Споры о праве и регистрации прав на земельные доли (паи)"). Приложение к письму Московской областной регистрационной палаты от 4 июля 2001 г. N РП-Исх. 852

*(88) Подробнее об этом см.: Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского ун-та. Сер. 11. Право. 2000. N1. С.17-25.

*(89) См.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002. С.615.

*(90) См.: Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М. - Ростов н/Д, 2003. С.61.

*(91) См.: Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". М., 2002. (Профессиональные комментарии)) // Справочная правовая система "Гарант".

*(92) См. также: комментарий к ст.6.

*(93) Подробнее об этом см.: Голиченков А.К., Волков Г.А. Комментарий указов Президента Российской Федерации, гарантирующих конституционные права граждан и юридических лиц на землю за период 1991-1996 гг. // Законодательство. 1996. N 2.

*(94) См.: комментарий к ст.16.

*(95) См.: комментарий к ст.9.

*(96) Утратило силу на основании постановления Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. N 919 // СЗ РФ. 2002. N 52 (2 ч.). Ст.5225.

*(97) То же.

*(98) С изм. и доп., внесенными приказами МНС России от 15 октября 2001 г. N БГ-3-21/410 и от 12 апреля 2002 г. N БГ-3-21/197

*(99) БНА ФОИВ. 2002. N 48.

*(100) Форма утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493. Утратило силу на основании постановления Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. N 919 // СЗ РФ. 2002. N 52 (2 ч.). Ст.5225.

*(101) Форма свидетельства была подготовлена Государственным комитетом по земельной реформе РСФСР на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п.6) и направлена районным (городским) комитетам по земельной реформе и земельным ресурсам, руководителям исполнительных органов сельских (поселковых) Советов народных депутатов письмом Государственного комитета по земельной реформе РСФСР от 13 января 1992 г. N 3-14/60

*(102) Форма утверждена постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177. Утратило силу на основании постановления Правительства РФ от 23 декабря 2002 г. N 919 // СЗ РФ. 2002. N 52 (2 ч.). Ст.5225.

*(103) Форма утверждена Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст.851.

*(104) См.: ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594.

*(105) См.: п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст.4148.

*(106) Подробнее об этом см.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М., 2002.

*(107) Применяется с учетом абз.2 п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 44. Ст.4148.

*(108) Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 44. Ст.4148.

*(109) То же.

*(110) См., например: Информационное письмо Московской областной регистрационной палаты от 13 января 2000 г. N 55-1 "Об особенностях возникновения и регистрации права собственности на земельные доли, предоставленные гражданам при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных предприятий, и сделок с ними"

*(111) С изм. и доп., внесенными Федеральным законом от 22 октября 1999 г. N 185-ФЗ // РГ. 1994. 20 июня; СЗ РФ. 1999. N 43. Ст.5124.

*(112) См.: Интервью с министром юстиции, государственным советником юстиции С.В. Степашиным // Законодательство. 1998. N 4. С.6.

*(113) См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М., 2001. С.263.

*(114) См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999 // Справочная правовая система "Гарант".

*(115) Справочная правовая система "Гарант".

*(116) См.: комментарий к ст.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

*(117) СЗ РФ. 2003. N 9. Ст.851.

*(118) СЗ РФ. 2002. N 52 (2 ч.). Ст.5221.

*(119) СЗ РФ. 2002. N 46. Ст.4587.

 
 
Untitled document

Martin-Luther-King

Martin Luther King

 

Mahatma-Gandhi

Mahatma Gandhi

 

Nelson-Mandela

Nelson Mandela

 

Paul-David-Hewson

Paul David Hewson