Дачный участок, в т.ч. в ДНТ (оформление)
Untitled document

Дачными участками называют участки как для ведения индивидуального дачного строительства и индивидуального дачного хозяйства, так и для ведения коллективного дачного строительства и коллективного дачного хозяйства.

Что такое дачный земельный участок ? Это участок с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «для ведения дачного хозяйства» и т.п. Такие участки могут находиться в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений и даже земель лесного фонда либо в составе лесных участков. Последние своим существованием должны быть обязаны земельному и лесному законодательству периода 1918-1995 годов.

Согласно ч.1 ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: "дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)".

В СССР дачные и садовые участки выделялись горожанам, а не жителям села.

Индивидуальное дачное строительство, сохранившееся до наших дней в стародачных поселках Барвиха (Рублево-Успенское шоссе), Жаворонки (Минское шоссе), Кратово (Новорязанское шоссе), Малаховка (Егорьевское шоссе), Николина Гора (Рублево-Успенское шоссе), Снегири (Ярославское шоссе), Фрунзевец (Киевское шоссе), др. нашло широкое распространение в пригородных зонах наиболее крупных городов страны еще в первые годы советской власти. Однако, понятие «дача» прочно укоренилась в сознании людей еще до Великой Октябрьской Социалистической революции. Известный историк Н.М.Карамзин указывал, что дачи в пригородной зоне городов появились во времена Петра I. По сведениям источников 1888 года, в то время вокруг Москвы было уже около 6000 дач, расположенных в 178 поселках.

Великая Октябрьская Социалистическая революция не стерла из сознания общества популярного понятия «дача». Дачи советских номенклатурных работников были столь велики, что в феврале 1938 года СНК СССР и ЦК ВКП (б) было вынуждено принять постановление «Одачах ответственных работников», ограничив предельно допустимое количество комнат надачах чиновников: до 8 комнат для семейных и до 5 комнат для несемейных.  

Правом строительства индивидуальных дач наделялись в качестве награды высшие чины Красной Армии за победу в Великой Отечественной войне 1941-1945 годов, например, согласно Постановлению СНК СССР от 21 июня 1945 года № 1466 «Об улучшении жилищных условий генералов и офицеров Красной Армии» в подмосковном тогда городе Бабушкин был выделен земельный участок для индивидуального дачного строительства генерал-майору Я.В.Жукову (в настоящее время данный земельный участок оказался включенным в территорию Национального парка «Лосиный остров»). В 1949 году дачи в Жуковке получили разработчики проекта атомной бомбы, в конце 50-х годов — конструкторы космических ракет, в 1953 году секретарю ЦК КПСС Михаилу Суслову был выделен участок в Троице-Лыково площадью7 га с400 елями, 30 клёнами и двухэтажным зданием площадью 2400 квадратных метров (нашумевшая госдача «Сосновка-1»).

Пунктом 1 Постановления Совета Министров СССР от 30.12.1960 г. № 1346 «Об индивидуальном строительстве дач» было запрещено повсеместно производить отвод гражданам земельных участков под индивидуальное дачное строительство.

Запретив индивидуальное дачное строительство на будущее, государство сохранило существующие земельные и имущественные права граждан при условии строгого соблюдения законодательства. Они вправе на предоставленных бессрочно участках пользоваться дачами и подсобными строениями для организации своего отдыха, а на свободной от строений площади производить посадку фруктово-ягодных насаждений и овощных культур.   

С дачными земельными участками возникает много вопросов в последнее время. С чем, в основном, эти вопросы связаны ? С возможностью размещения дачных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Особо стоит упомянуть статью 78 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный кодекс РФ вступил в силу с 29.10.2001 года. Таким образом, с 29.10.2001 года в Российской Федерации стало невозможным использовать под цели дачного хозяйства (дачного строительства) земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Проблема на сегодняшний день состоит в том, что в большинстве современных коттеджных поселков (не будем их называть) земельные участки, которые поступают в продажу, имеют категорию земель: земли сельскохозяйственного назначения и вид разрешенного использования: для дачного хозяйства или для дачного строительства и т.п., что противоречит действующему законодательству РФ. Примечательно, что такие участки сформировались после 29.10.2001 года, что противоречит действующему законодательству и, соответственно, свидетельствует о покупке недвижимости с высокими рисками. В чем состоят риски? В том, что, если земельного участка с таким видом разрешенного использования в составе земель сельхозназначения быть не может, стало быть, и право собственности на такой участок под большим вопросом. Может ли быть оспорено право собственности на дачный земельный участок из состава земель сельхозназначения, сформированный после 29.10.2001 года ? Ответ однозначный – да.

Почему? Потому что большинство коттеджных поселков сегодня – вчера представляли собой земли совхозов, колхозов и иных сельскохозяйственных предприятий. Каким образом колхоз «Верный путь» сегодня стал коттеджным поселком «Чудесные дали» (название вымышленное, не имеет отношения к существующему поселку, если такой существует)? Посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка и последующего его раздела на участки для целей продажи. 

С введением в действие нового ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01 января 2019 года 66-ФЗ утрачивает силу. В соответствии с п.7 ст.54 ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" понятия видов разрешенного использования земельных участков: "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, становятся садовыми земельными участками.

С 01 января 2019 года на смену 66-ФЗ приходит новый закон о некоммерческих объединениях граждан, предусматривающих цель использования для загородного отдыха.

Исторически сложилось так, что в СССР для ведения дачного ходяйства, дачного строительства ранее использовались, как земли поселений, так и земли сельскохозяйственного назначения, а равно земли лесного фонда. Поэтому вид разрешенного использования «для дачного хозяйства», «для дачного строительства», «для ведения дачного хозяйства», «для ведения дачного строительства» имеется у латентных земельных (а на самом деле) лесных участков, которые долгое время собственники боялись заявить для регистрации в органах Росреестра, ввиду их нелегальности. Ситуация с такими землевладениями сложилась парадоксальная: до некоторых пор законодатель предпочитал не замечать проблемных землевладений, сформированных в пору, когда разрешалось формирование садовых и дачных образований в составе земель лесного фонда.

В августе 2017 года стартовала уже получившая в среде журналистов и в средствах массовой информации так называемая лесная амнистия. С появлением лесного закона (упрощенное наименование: Закон о Лесной амнистии – 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» от 29.07.2017 года) появилась надежда зарегистрировать право собственности на дачные земельные участки, на самом деле, являющиеся лесными участками. Это должно стать большим облегчением для огромного количества землевладельцев Российской Федерации, чьи дачные товарищества (кооперативы) были образованы в период действия в Союзе ССР и РСФСР законов, разрешающих формирование садоводческих и дачных товариществ в составе земель лесного фонда.

Перед покупкой дачного участка, ОСОБЕННО В СВЕТЕ СТРЕМИТЕЛЬНО МЕНЯЮЩЕГОСЯ В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ ДАЧНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА стоит озадачиться историей объекта, который Вам предлагают приобрести. Земельный участок – недвижимость, в которую покупатель будет вкладывать много-много денег. Почему же нужно так легкомысленно подходить к выбору, как подходит к покупке недвижимости большинство наших сограждан? Ведь участок покупается для строительства здания, построить нельзя без коммуникаций и т.д. и т.п. То есть речь идет об очень серьезных вложениях для семейного бюджета или для бюджета компании. К сожалению, «поднять» историю объекта недвижимости, провести юридическую экспертизу, оценить чистоту сделки, которую Вам предстоит провести, под силу только юристам. Риэлторы не смогут справиться с такой задачей. Так как для ведения сделок в области недвижимости необходимо юридическое образование в области недвижимости. Для ведения сделок на земельном рынке – специальное земельное юридическое образование. Риэлторы (по своей сути, являющиеся посредниками на рынке недвижимости) не имеют ни того образования, ни другого. Поэтому не совсем понятно, как они могут вообще сопровождать сделки в области недвижимости. Разве что «на удачу». Грамотно оценить ситуацию может только юрист в области недвижимости, адвокат по недвижимости, земельный адвокат. Не стоит экономить финансы на проведении юридической экспертизы сделки, на проверке чистоты приобретаемой недвижимости.

Юрист-земельник, адвокат по недвижимости, юрист по недвижимости знает точно, как проверить, была недвижимость «в судах» или нет, имеются в отношении земли (зданий, строений, сооружений) судебные решения, вступившие в законную силу или нет, законно осуществлен перевод земельного участка из одной категории в другую или нет, чистые документы на землю или нет и какие сведения о Вашем земельном участке содержатся в государственном кадастре недвижимости, Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в сведениях земельной кадастровой палаты, Департамента государственного имущества, Росреестра и т.д. И именно он сможет безошибочно определить в процессе производства экспертизы, насколько Вы рискуете, вступая в сделку, и доступным языком объяснить, что же Вы покупаете на самом деле. Продавец Вам не скажет то, что скажем мы. Ведь самый главный вопрос при приобретении недвижимости: Вы покупаете домовладение (землевладение) или проблему? Согласитесь, неприятно потратить 50-500 тысяч долларов США только за участок и приобрести большую проблему вместо дачи, в которую еще предстоит вкладывать и вкладывать. И что самое неприятное, банально платить юристам за очистку Вашей недвижимости! Согласитесь, лучше заплатить суммы намного меньшие, чем просят риэлторы (от 3500 рублей в час), приехать на переговоры со своим адвокатом, чтобы быть спокойным, что Вы покупаете то, что Вам не доставит неприятностей в будущем.

Откуда берутся такие юристы? Юристов в области недвижимости, адвокатов по недвижимости готовит Кафедра экологического и земельного права Юридического факультета Московского Государственного университета имени М.В.Ломоносова (http://www.law.msu.ru/structure/kaf/ecolog-pr, ***** ссылка на наш сайт, где будет размещена статья о кафедре***). Эта же Кафедра обеспечивает чтение курсов, способствующих подготовке адвокатов по недвижимости и юристов по недвижимости, в Магистратуре Юридического факультета МГУ имени М.В.Ломоносова (http://www.law.msu.ru/enter/magister). Штат сотрудников нашей компании состоит из выпускников названной Кафедры и выпускников названного вуза, а также действующих преподавателей Юридического факультета МГУ им.М.В.Ломоносова. В летний период на практике работают студенты, стоимость услуг которых значительно ниже по сравнению с ценой услуг основного штата работников.  

Наряду с современными дачными участками в составе земель сельхозназначения есть и дачные участки, предоставленные на землях сельхозназначения задолго до введения в действие Земельного кодекса РФ. В этом случае, такие земельные участки легальны, а права на них – законны и не подвергаются сомнению. Имеются в составе исторически сложившейся застройки и дачные участки в составе земель лесного фонда и лесных участков. Это – проблемные землевладения, оформить которые в настоящее время непросто, но возможно.

 Наша компания занимается предоставлением услуги по оформлению прав на дачные земельные участки, находящиеся в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, а также в составе земель лесного фонда, лесных участков, лесопаркового зеленого пояса и пр. Услуги нами оказываются «под ключ». Вы выдаете нам надлежащим образом оформленные доверенности, а после оформления прав – компания передает Вам оформленные документы на участок. Параллельно с процедурой по оформлению прав на дачные земельные участки проводится юридическая экспертиза, правовая экспертиза документация землевладения.

Мы решим задачу оформления прав на дачные земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов и лесного фонда только законными способами, включая обращение в судебные органы при необходимости. Мы отвечаем за результат. Мы имеем стабильную положительную репутацию и работаем на рынке более 16 лет. За истекший период нам доверились сотни клиентов.

В нашей компетенции и в наших силах довести до положительного результата любую самую сложную ситуацию. Настоящая информация не является офертой, и в некоторых ситуациях мы оставляем за собой право отказаться от оказания юридической помощи Клиенту без объяснения причин.

Стоимость услуг по решению Вашей проблемы зависит от потраченного времени. Стоимость наших услуг от 3500 рублей в час. При этом, минимальное расчетное время на выполнение данной работы для участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения – не менее 25 рабочих часов, т.е. цена услуги составит от 87,5 тысяч рублей и более, на землях населенных пунктов – не менее 40 часов, т.е. цена услуги составит от 120 тыс. руб. и более, на землях лесного фонда – не менее 50 часов (от 175 тыс. руб. и более).

Только после детального изучения Ваших документов мы сможем Вас компетентно проконсультировать (для этого необходимо записаться заранее на часовую устную консультацию) и дать согласие на ведение Ваших дел либо ответить отказом.  

 

Справка приведена по состоянию  российского

законодательства на «10» октября 2017 года

 

Не работаем по следующим субъектам РФ: Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Северная Осетия - Алания, Чеченская Республика.

 

 
 
Untitled document

Martin-Luther-King

Martin Luther King

 

Mahatma-Gandhi

Mahatma Gandhi

 

Nelson-Mandela

Nelson Mandela

 

Paul-David-Hewson

Paul David Hewson