Untitled document
СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Бажайкин А.Л. - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Института права, социального управления и безопасности Удмуртского государственного университета
Страховщики на практике называют данный вид страхования по-разному: страхование титула (титульное страхование), страхование чистоты титула, страхование риска утраты права, страхование имущественных прав.
Данный вид страховых отношений относится к имущественному виду страхования, точнее к страхованию имущества, что определено нормами статьи 930 Гражданского кодекса РФ(1) (далее по тексту – ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относят земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей …. Тем самым, можно сделать вывод, что земля (земельный участок) обладают такими свойствами, которые вызывают преимущественный интерес к защите своих прав у собственника, арендатора, землевладельца и землепользователя, по отношению к другим видам недвижимого имущества (недвижимости). Соответственно, чтобы обеспечить страховой защитой указанный имущественный интерес, законодатель установил подпунктом 1 пункта 2 статьи 929 ГК РФ необходимость страхования риска утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества. Из данной нормы следует, что речь может идти как о страховании риска физической утраты (гибели), недостачи или повреждения вещи, так и о страховании риска юридической (правовой) утраты владения вещью, вернее, утраты (лишения) права собственности, аренды, предмета залога в силу применения последствий недействительности ничтожной или оспоримой сделки (заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему), в результате пороков воли стороны заключающей договор о переходе права на земельный участок (заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином), либо несоответствия документов кадастрового учета, или ошибок в действиях регистрационных отделов Управлений Федеральной Регистрационной службы РФ.
Например, для предотвращения убытков при утрате права собственности из-за ошибок регистраторов, пунктом 3 статьи 31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплено положение, по которому вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения государственными органами возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме(2) .
Титульным страхованием должны быть охвачены сделки на вторичном рынке оборота земельных участков, а также действия органов власти по предоставлению земельных участков из государственной и муниципальной собственности, так как во всех этих случаях титульный владелец не застрахован от действий третьих лиц (включая в некоторых случаях государство), имеющих потенциальный интерес к земельному участку.
Есть мнение, что для эффективной реализации «титульного страхования» недвижимости целесообразно разработать систему страхования риска возникновения убытков из-за утраты права собственности или его обременения, и необходимости в первую очередь законодательно закрепить титульное страхование, что как частный случай, гарантировало бы денежную компенсацию и в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд. Отмечается, что применение данного основания прекращения права собственности на землю осложнено недостаточно четкой законодательной регламентацией. Гражданский кодекс РФ, составляющий правовую основу изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в ст. 239 (п. 1) указывает, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Согласно ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка, государственный орган, принявший решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок принятия и подготовки этих решений определяются федеральным земельным законодательством. В свою очередь, Земельный кодекс РФ умалчивает о порядке принятия и подготовки этих решений, указывая лишь, что решение об изъятии принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Таким образом, складывается ситуация, когда один нормативный акт отсылает к другому, который данный вопрос не регламентирует, образуя тем самым правовой вакуум. Возможно, такая ситуация является следствием сложности и неоднозначности исследуемой проблемы, которая заключается в том, что в научной литературе ей уделено недостаточно внимания, а в законодательстве попытка урегулировать этот вопрос предпринимается впервые(3) .
Имущественный интерес в сохранении земельного участка у собственника, арендатора, землевладельца или землепользователя, исходя из пункта 1 статьи 930 ГК РФ, может быть основан на законе, ином правовом акте или договоре. Права указанных субъектов должны быть оформлены юридически надлежащим образом, что влечет за собой закрепление права на земельный участок (его часть или земельную долю), путем оформления документов – оснований, закрепляющих титул на землю. К такого рода документам можно отнести свидетельство о праве, либо различные договоры, либо акт государственных органов на постоянное бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение земельным участком, и иные.
Исходя из практики титульного страхования в Европейских странах и Соединенных Штатах Америки, необходимо отметить, что страхование титула может применяться как самостоятельный вид страхования, так и в качестве способа обеспечения исполнения основного обязательства. Например, в случае получения кредита для покупки земельного участка, банк может потребовать включения в кредитный договор условия обязывающего потенциального титульного владельца застраховать свой риск утраты права собственности на земельный участок, назначив выгодоприобретателем банк. В таком случае сумма страхового возмещения при наступлении страхового случая, будет распределяться между кредитором (банком) и заемщиком (титульным владельцем), пропорционально выплаченной банку со стороны заемщика денежной суммой.
Согласно статьи 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(4) утрата залогодателем имущества автоматически прекращает договор ипотеки. Как следствие, у банка возникают существенные риски невозврата кредита. Проблема острая, но решение у нее есть, к примеру, в США или Канаде редкая сделка с недвижимостью совершается без страхования. При возникновении каких-либо проблем, связанных с имуществом, страховая компания компенсирует убытки выгодоприобретателя. Залогодержателю выплачивается стоимость заложенного имущества при утрате прав на него залогодателем(5).
Так, в США такое законодательство принимается и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. На Аляске существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 году. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам. Кроме того, в ряде штатов США сосуществуют две системы обеспечения гарантий зарегистрированных прав - система финансовых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования. Анализ международного опыта организации финансовых схем страхования рисков утраты прав на недвижимое имущество показывает, что существующие схемы условно можно разделить на три основные группы: государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости, - типично для большинства стран континентальной Европы, законодательство которых о земельных титулах основывается на поземельной книге; государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возникающих при регистрации прав, - типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса (система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц); частное страхование ответственности регистраторов и рыночных рисков, возникающих при регистрации сделок, - типично для большинства штатов США(6) .
Как вывод, в титульном страховании имущественный интерес может возникнуть как у собственника и иного законного владельца, так и у кредитора (банка), а это влечет за собой возмещение убытков указанным лицам, что и является целью страхования риска утраты прав.
Соответственно, страхователем по рассматриваемому виду страхования может выступать не только собственник земельного участка, арендатор или иное лицо - «титульные владельцы», обладающее имуществом по праву(7), но и иные лица (кредиторы «титульных владельцев», залогодержатели), юридическая связь которых с вещью также основана на Justus titulus («правовое основание»), но не вытекающих из титульного владения.
Характеристика существенных условий договора страхования титула (утраты права) на земельный участок.
Пунктом 1 статьи 942 ГК РФ определены четыре существенных условия договора имущественного страхования, это: имущественный интерес (или имущество), являющиеся объектами страхования; страховое событие, вызывающее наступление страхового случая; размер страховой суммы; срок действия договора страхования.
Имущественный интерес, в страховании титула, связан с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества, в данном случае земельного участка. Но в страховании титула страхуется не сам земельный участок, а право на него (вернее риск утраты права). Такой вывод позволяет сделать норма подпункта 1 пункта 2 статьи 4 Закона РФ «Об организации страхового дела в РФ»(8), которая определяет, что объектом имущественного страхования могут быть интересы, связанные с правами по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
оответственно, чтобы принять на страхование указанный имущественный интерес (имущество) страховщик (страховая организация) кроме документов, подтверждающих имущественный интерес (закрепляющих право – титул на земельный участок), должен определить наличие страхового риска, который согласно пункту 1 статьи 9 Закона РФ «Об организации страхового дела РФ» должен обладать признаками вероятности и случайности его наступления. И здесь возникает дискуссионный вопрос, а имеются ли в страховании титула признаки страхового риска, так как страхуется имущественный интерес, связанный с событиями, которые уже могли произойти и поэтому будут ли эти события обладать признаками вероятности и случайности. А если это не так, то договор страхования титула, по сути своей изначально ничтожная сделка при отсутствии такого существенного условия – как страховое событие. С другой стороны, в страховании существует понятие ретроспективности – страхования событий, которые уже произошли. А проявит себя это событие в дальнейшем (будущем) или нет, это уже как раз вопрос вероятности и случайности, зависящий от многих факторов. В частности, страховщики, заключая договор страхования титула, обязаны проверять не только законность возникновения права на земельный участок у обладателя титула, но и всю цепочку сделок, предшествовавших последней, либо только тех, которые были заключены в пределах сроков исковой давности, во избежание нарушения прав на земельный участок добросовестного приобретателя. В этих целях необходимо проревизировать по частному случаю все отраженные в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним акты, договоры, завещания, судебные решения, постановления, распоряжения и иные.
Страховое событие – это основание возникновения страхового риска (наступления страхового случая). Применительно к страхованию утраты права на земельный участок к таким основаниям (возможному страховому событию) можно отнести: ненадлежащее оформление и одобрение сделок (например: купли-продажи, мены, дарения, наследования, ипотеки, внесения в уставный капитал и иных); виндикационные и негаторные иски; обращение взыскания по долгам предыдущих собственников (ипотечные); изъятия и запреты; иски по оспоримым и ничтожным сделкам и иные.
Страховая сумма в титульном страховании, как правило, определяется рыночной стоимостью земельного участка, либо ценой – указанной в договоре (пункт 3 статьи 947 ГК РФ), так как пунктом 2 статьи 947 ГК РФ установлено, что страховая сумма не должна превышать действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Данная простота в исчислении страховой суммы, заметно облегчает процедуру заключения договора титульного страхования земельного участка.
Соответственной, страховая сумма служит основанием для определения размера страховой премии (взноса), который исходя из практики страхования имущества в Российской Федерации может составлять до 10 процентов страховой стоимости приобретения титула по сделке, либо его рыночной стоимости. Руководствуясь пунктом 3 стати 253 и статьей 263 Налогового кодекса РФ(9), затраты страхователей на оплату страхового взноса (премии) по имущественным видам страхования включаются в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу.
Срок действия договора страхования. Договор страхования титула, по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 957 ГК РФ, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса, если иное не предусмотрено договором. В титульном страховании, страховщикам при заключении договора страхования, целесообразно, исходя из специфики принимаемого на страхование имущественного интереса предусматривать в договоре условие о вступлении его в силу с момента возникновения права у титульного владельца. Опасности в этом никакой для страховщиков не имеется, так как согласно пункту 3 статьи 954 ГК РФ у страховщика при наступлении страхового случая остается право уменьшить сумму страховой выплаты (возмещения) пропорционально неоплаченной страхователем части страховой премии (взноса). Поэтому сдвинуть договор страхования титула из разряда «реальных» в «консенсуальные», юридически не представляется возможным, исходя из системного анализа норм главы 48 «страхование» ГК РФ.
Представляется необходимым и целесообразным заключать договоры страхования титула на срок действия до трех лет, это связано с максимальным трехгодичным сроком исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки, исходя из того, что судебные решения выносятся, как правило, по нарушениям, допущенным при проведении предыдущих сделок с земельным участком.
Понятие рассматриваемого вида страхования.
Понятие страхования титула, также как и сам термин, носит разнообразный характер и легально в нормативных правовых актах не закреплено. Существует мнение, что страхование титула, это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество, которое означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем(10) .
Ряд авторов отмечают, что страхование потери имущества в результате прекращения права собственности (страхование титула) осуществляется с целью защиты прав приобретателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости после его приобретения с момента регистрации прав в специально уполномоченном государственном органе .
Также дается понятие страхования титула – как защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула - перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую компанию(11).
На мой взгляд, все приведенные понятия титульного страхования корректны и отражают базовую сущность титульного страхования. По результатам проведенного исследования, также предлагаю вариант правового понятия страхования титула, как - страхования имущественного интереса страхователя, основанного на законе, ином правовом акте или договоре от риска юридической (правовой) утраты права владения вещью, на случай (в результате) действий третьих лиц(12).
|