ПО ВОПРОСУ ОФОРМЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА

Ефимова Е.И. - кандидат юридических наук, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им.М.В.Ломоносова,

Ярковой А.С. - Директор по работе с клиентами компании «Центр правовых консультаций» (www.perevod-zemel.ru)

   На практике в последнее время вызывает много вопросов оформление земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для крестьянского (фермерского) хозяйства» на юридическое лицо. Основной вопрос, возникающий у компаний, работающих на земельном рынке, сводится к следующему: может или не может юридическое лицо владеть на праве собственности земельным участком с таким разрешенным использованием.

   Практике известны записи о праве собственности юридических лиц коммерческой формы собственности на такие земельные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. например: записи в ЕГРП, сделанные в Щелковском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области летом 2008 года).

  Проблема, которая возникла сегодня, сформировалась благодаря изменившемуся законодательству, регулирующему сначала в СССР, а позднее в РФ правовые вопросы крестьянских (фермерских) хозяйств. Формирование понятия земельного участка для целей крестьянского (фермерского) хозяйства и основ правового регулирования земельных отношений в формирующемся фермерском секторе экономики относится к периоду 90-х годов ХХ века и связано с принятием в РСФСР Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»(1) (ноябрь 1990 г.), Программы возрождения Российской деревни и развития агропромышленного комплекса(2) (декабрь 1990), Закона РСФСР «О социальном развитии села»(3) (декабрь 1990 г.), Закона РСФСР «О земельной реформе»(4) (декабрь 1990 г.), Земельного кодекса РФ(5) (1991 г.), ряда Указов Президента Российской Федерации периода 1991-1993 гг., постановлений Правительства Российской Федерации и других нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения в тот период времени(6) .

  Согласно ст.1 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» крестьянское (фермерское) хозяйство являлось «самостоятельным хозяйствующим субъектом с правами юридического лица, который на основе использования отдельным гражданином, семьей или группой граждан находящейся в их собственности или арендованной ими земли и имущества осуществляет производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции». Согласно п.1 ст.9 названного закона крестьянское хозяйство считалось созданным «после выдачи районным (городским) Советом народных депутатов государственного акта на право собственности на землю, подписания договора на аренду земельного участка». Согласно п.2 ст.9 после регистрации крестьянское хозяйство приобретало «статус юридического лица»: имело право «открывать расчетный и другие счета, включая валютный, в учреждении банка, иметь печать, вступать в деловые отношения с другими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами, учитываться в качестве самостоятельного товаропроизводителя советскими, хозяйственными и общественными учреждениями при разработке программ экономического и социального развития региона».

   В середине 1990-х годов зарегистрированное как юридическое лицо крестьянское фермерское хозяйство, имело право собственности (иное вещное право) на земельный участок и могло беспрепятственно осуществлять установленную уставом хозяйства деятельность на принадлежащем ему земельном участке. Такая ситуация сохранялась до вступления в силу ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ, в котором крестьянское (фермерское) хозяйство было определено как сообщество находящихся в родстве (или свойстве) между собой лиц и было призвано осуществлять деятельность без образования юридического лица.

   Согласно п.1 ст.1 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» «Крестьянское (фермерское) хозяйство… представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии». Согласно п.3 ст.1 названного закона «Фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица».

   Все земли в Российской Федерации согласно ст.7 Земельного кодекса РФ(7) разделены на категории (их выделено семь). Среди них – земли сельскохозяйственного назначения. Согласно п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ все земли РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (разрешенным использованием). Согласно п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ «Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов» (см., например: ст.ст. 30-39, 44, 45, 46, 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно ст.78 Земельного кодекса РФ «Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей». Согласно ст.79 Земельного кодекса РФ «Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране». Таким образом, законодатель определяет виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

   Довольно четко законодатель определяет и субъектов использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Так, например, земли сельскохозяйственного назначения согласно п.1 ст.78 Земельного кодекса РФ могут использоваться:

«- гражданами, в том числе, ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

- некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

- казачьими обществами;

- опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

- общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов».

   Из ч.1 п.1 ст.78 Земельного кодекса РФ следует, что земельными участками для крестьянского (фермерского) хозяйства может владеть специальный субъект - «граждане, в том числе, ведущий крестьянские (фермерские) хозяйства», что само по себе делает владение юридическими лицами земельным участком для крестьянского хозяйства противозаконным.

   Согласно ст. 3 Земельного кодекса РФ сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

   Любая сделка с земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения может быть совершена с учетом определенных особенностей и ограничений, установленных земельным законодательством. Так, например, согласно п.1 ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»(8) «при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов». Согласно п.2 названной статьи «Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении». Согласно п.3 названной статьи «в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам», установленным ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно п.4 ст.8 названного закона «Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна».

  Например, еще одной особенностью совершения сделки с земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного, например, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, является специальный субъект права, установленный, как указывалось выше, ст. 78 Земельного кодекса РФ.

   Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ(9) «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения». Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ «Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Согласно ч.2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ «Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

   Круг заинтересованных лиц подобной судебной инициативы довольно широк: начиная от смежных землепользователей и, заканчивая органами местного самоуправления, органами исполнительной власти субъекта федерации и т.д. Согласно п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения». Согласно п.2 названной статьи: «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».

   Из Постановления кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 6-7 сентября 2007 года по делу № КГ-А41\8963-07 Федерального Арбитражного суда Московского округа, а также Определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16 ноября 2007 года № 14933\07 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации» следует, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.

   Согласно п.1 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(10) порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя, в том числе, и «правовую экспертизу документов и проверку законности сделки». Содержание этой процедуры раскрывается пунктами 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. № 184(11) ) следующим образом: «При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона)».

   Указанными правилами «рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации».

Проверка законности сделки сама по себе означает ее проверку на соответствие всем нормативным правовым актам Российской Федерации.

   Сделка, окончившаяся оформлением земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства на юридическое лицо, является ничтожной, как противоречащая законам и нормативным правовым актам Российской Федерации.

  В подобных случаях юридическое лицо, получившее права на земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, посредством сделки, зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеет законное право на предъявление имущественных претензий регистрирующему органу, зарегистрировавшему противозаконную сделку и, таким образом, причинившему имущественный вред юридическому лицу, получившему права на такой земельный участок.

  Согласно ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме».

Таким образом, субъектом права на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства не является юридическое лицо, а сделка, окончившаяся оформлением на юридическое лицо такого земельного участка - ничтожна.

li