|
Существующие по сегодняшнему законодательству РФ виды разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения могут предполагать: 1) как использование земли в целях промышленного сельскохозяйственного производства, 2) так и осуществление деятельности, не связанной с промышленным сельскохозяйственным производством.
Существуют два основных вида разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, связанные с сельскохозяйственным производством: 1) «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства» и 2) «для сельскохозяйственного производства».
В свидетельстве о государственной регистрации права на земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, выданным отделом Росреестра, в графе «объект права» будет значиться: «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства».
Хотя законодатель не оперирует понятием «подвид» разрешенного использования земельных участков, в составе вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» можно выделить подвиды.
Так, для осуществления промышленного сельскохозяйственного производства пригодны пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в законодательстве получившие емкое наименование «сельскохозяйственные угодья» (п.1 ст.79 Земельного кодекса РФ). Они же в соответствии с п.1 ст.79 Земельного кодекса РФ имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Использование земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в качестве 1) пашни, 2) сенокоса, 3) пастбища, 4) залежей, 5) земель, занятых многолетними насаждениями, определяют подвиды разрешенного использования таких земельных участков.
В свидетельстве о государственной регистрации права, выданным отделом Росреестра, в отношении таких земельных участков, в графе «объект права» будет числиться: «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (пашню)» либо «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения», либо «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для выращивания садов» и т.п.
Для обслуживания сельскохозяйственного производства используются: 6) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, 7) коммуникациями, 8) лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, 9) водными объектами, а также 10) зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст.77 ЗК РФ), 11) создание защитных лесных насаждений, 12) научно-исследовательские, 13) учебные цели (ст.78 ЗК РФ). Законодатель выделяет иные, связанные с сельскохозяйственным производством, цели, не конкретизируя их (ст.78 ЗК РФ). Использование земельных участков в заявленных целях определяет подвиды разрешенного использования (целевого назначения) таких земельных участков. Допущено использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель 14) для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства (ст.78 Земельного кодекса РФ).
В свидетельстве о государственной регистрации права, выданным отделом Росреестра, в отношении таких земельных участков, в графе «объект права» будет прописано: «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения занятый внутрихозяйственными дорогами» либо «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для научно-исследовательских целей», либо «земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для размещения охотхозяйства» и т.п.
Видами разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков согласно преамбуле ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из состава земель сельскохозяйственного назначения, не связанных с сельскохозяйственным производством, являются: 1) индивидуальное жилищное строительство; 2) индивидуальное гаражное строительство; 3) ведение личного подсобного хозяйства; 4) ведение дачного хозяйства; 5) садоводство; 6) животноводство; 7) огородничество; 8) использование земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями.
В таблице, приведенной ниже, рассмотрено, какие виды разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения по современному законодательству допускают жилую застройку, а какие – нет.
|
Виды и подвиды разрешенного использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
|
|
Возможность жилой застройки земельных участков указанных видов разрешенного использования
|
|
Сельскохозяйственные угодья
(пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)
|
|
Согласно п.1 ст.77 Земельного кодекса РФ «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Согласно п.2 названной статьи «В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции». В п.1 ст.78 Земельного кодекса РФ указано: «Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей», п.2 той же статьи допускает «использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства». Согласно п.2 ст.78 ЗК РФ осуществляется «использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий». Из смысла статьи 78 ЗК РФ следует, что для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных, за исключением поименованных в законодательстве целей их использования, требуется перевод земельных участков в другую категорию. В законодательстве РФ разрешение на строительство зданий, строений, сооружений для проживания на земельных участках рассмотренных видов и подвидов разрешенного использования (целевого назначения) в законодательстве РФ отсутствует. Согласно пп.6 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен один из важнейших принципов земельного законодательства, а именно: «приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами». Согласно п.1 ст.4 ФЗ «О развитии сельскохозяйственного производства» «под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг».
|
|
Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 77 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Земли, занятые внутрихозяйственными коммуникациями
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 77 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Сельскохозяйственные земли, занятые лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты сельхозземель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 77 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Сельскохозяйственные земли, занятые водными объектами, используемыми для нужд сельского хозяйства
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 77 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства жилых зданий, строений, сооружений не предусматривает.
|
|
Сельскохозяйственные земли, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 77 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Сельскохозяйственные земли для создания защитных лесных насаждений
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 78 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Сельскохозяйственные земли для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 78 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Сельскохозяйственные земли для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства
|
|
Указанный вид использования земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения регламентирован статьей 78 Земельного кодекса РФ. Сам по себе указанный вид строительства зданий, строений, сооружений для проживания не предусматривает.
|
|
Крестьянское
(фермерское) хозяйство
(КФХ)
|
|
Несмотря на очевидную необходимость возведения жилья для членов крестьянского (фермерского) хозяйства в непосредственной близости от хозяйства, нормы, разрешающей возведение зданий, строений, сооружений для проживания на таких участках в федеральном законодательстве нет. Законодатель исходит из того, что: «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей» (см. п.1 ст.77 Земельного кодекса РФ). Несмотря на специальный закон, регулирующий отношения в области создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств, вопрос о возможности строительства жилых объектов (например, дома фермера) в нем положительно не решен – разрешение на строительство домов для проживания фермеров и их семей отсутствует. В ч.2 ст.11 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве указано: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».
|
|
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
|
|
Ведение личного подсобного хозяйства возможно на двух видах земельных участков – полевых и приусадебных. Полевой земельный участок для ведения ЛПХ (согласно п.1 ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве») – это «участок за границами населенного пункта» (в т.ч. в составе земель сельскохозяйственного назначения). Приусадебный земельный участок для ведения ЛПХ (согласно п.1 ст.4 указанного закона) – это «земельный участок в границах населенного пункта». Таким образом, вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» встречается, как на земельных участках сельскохозяйственного назначения, так и на земельных участках населенных пунктов. Согласно п.3 ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»: «полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений». Согласно п.2 ст.4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»: «приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов». Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, относятся к полевым земельным участкам. Таким образом, на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, жилая застройка запрещена.
|
|
Садоводство
|
|
Согласно ч.1 ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»: «садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений)». До 1990 года на садовых земельных участках, исходя из их целевого назначения, могли возводиться только одноэтажные летние садовые домики, размеры которых жестко нормировались типовыми уставами садоводческого товарищества (Постановления Совета Министров РСФСР от 11 ноября 1985 года № 517 и от 31 марта 1988 года № 112). Гражданское законодательство РФ в новых социально-экономических условиях не предполагает введение ограничений, касающихся предельных размеров жилых строений, возводимых на садовых земельных участках, однако требует при этом от собственника земельного участка соблюдения строительных норм и правил (пункт 1 статьи 263 ГК Российской Федерации), которые унифицировано регламентируют соответствующие вопросы (СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан" и СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан"). Вид разрешенного использования «для садоводства» применим и для земель сельскохозяйственного назначения и для земель населенных пунктов. Необходимо отметить, что Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» признан «не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов». Исторически сложилось так, что в СССР для ведения садоводства ранее использовались, как земли поселений, так и земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда.
|
|
Огородничество
|
|
Согласно ч.2 ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» «огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории)».
|
|
Дачное строительство
|
|
Согласно ч.3 ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» «дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)». Исторически сложилось, что в СССР дачное строительство осуществлялось как на землях поселений, так и на землях сельскохозяйственного назначения и на землях лесного фонда. В первом случае по сегодняшнему законодательству на дачных участках возможно возведение жилого дома с правом регистрации проживания в нем.
|
Для целей индивидуальной жилой застройки из всех, перечисленных в таблице видов разрешенного использования земельных участков, наиболее удобными являются земельные участки сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения садоводства и дачного строительства (см. таблицу выше). Таким образом, наибольший интерес при изменении вида разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения представляют именно эти виды. Однако следует иметь в виду, что с введением в действие в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации, размещение дачных земельных участков на землях сельскохозяйственного назначения не допускается.
Наша компания предоставляет услуги по изменению вида разрешенного использования (целевого назначения), как земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения, так и земельным участкам из состава других категорий земель. Услуги нами оказываются «под ключ». Вы выдаете нам надлежащим образом оформленные доверенности, а после прохождения процедуры изменения вида разрешенного использования передает Вам переоформленное свидетельство о государственной регистрации права на участок. Параллельно с процедурой по изменению вида разрешенного использования земельных участков проводится юридическая экспертиза, правовая экспертиза документации на землевладения и домовладения (в случае, если участки заняты таковыми), также проводится процедура по приведению правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствие с нормами действующего законодательства. Мы решим задачу по изменению вида разрешенного использования земельного участка только законными способами. Мы отвечаем за результат. Мы имеем стабильную положительную репутацию и работаем на рынке более 12 лет. За истекший период нам доверили свои тайны сотни клиентов. И никто не может пожаловаться, что информация, полученная нами в ходе выполнения работы, стала достоянием гласности.
В нашей компетенции и в наших силах довести до положительного результата любую самую сложную ситуацию. Настоящая информация не является офертой, и в некоторых ситуациях мы оставляем за собой право отказаться от оказания юридической помощи Клиенту без объяснения причин.
Стоимость услуг по решению Вашей проблемы зависит от потраченного времени. Стоимость наших услуг от 3500 рублей в час. При этом, минимальное расчетное время на выполнение данной работы – не менее 85,7 рабочих часов, т.е. цена услуги составит от 300 тысяч рублей и более.
Только после детального изучения Ваших документов мы сможем Вас компетентно проконсультировать (для этого необходимо записаться заранее на часовую устную консультацию) и дать согласие на ведение Ваших дел либо ответить отказом.
Не работаем по следующим субъектам РФ: Республика Дагестан, Республика Ингушетия, Кабардино-Балкарская Республика, Республика Калмыкия, Карачаево-Черкесская Республика, Республика Северная Осетия - Алания, Чеченская Республика.
|
