Существующие по сегодняшнему законодательству РФ виды разрешенного использования  земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения могут предполагать: 1) как использование земли в целях промышленного сельскохозяйственного производства, 2) так и осуществление деятельности, не связанной с промышленным сельскохозяйственным производством.

Существуют два основных вида разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, связанные с сельскохозяйственным производством: 1) «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», сокращенно КФХ и 2) «для сельскохозяйственного производства».

Хотя законодатель не оперирует понятием «подвид» разрешенного использования земельных участков, в составе вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» можно выделить подвиды.

Так, для осуществления промышленного сельскохозяйственного производства пригодны пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), в законодательстве получившие емкое наименование «сельскохозяйственные угодья» (п.1 ст.79 Земельного кодекса РФ). Они же в соответствии с п.1 ст.79 Земельного кодекса РФ имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Использование земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в качестве 1) пашни, 2) сенокоса, 3) пастбища, 4) залежей, 5) земель, занятых многолетними насаждениями, определяют подвиды разрешенного использования таких земельных участков.

Для обслуживания сельскохозяйственного производства используются: 6) земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, 7) коммуникациями, 8) лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, 9) водными объектами, а также 10) зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст.77 ЗК РФ), 11) создание защитных лесных насаждений, 12) научно-исследовательские, 13) учебные цели (ст.78 ЗК РФ). Законодатель выделяет иные, связанные с сельскохозяйственным производством, цели, не конкретизируя их (ст.78 ЗК РФ). Использование земельных участков в заявленных целях определяет подвиды разрешенного использования (целевого назначения) таких земельных участков. Допущено использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель 14) для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства (ст.78 Земельного кодекса РФ).

Видами разрешенного использования (целевого назначения) земельных участков согласно преамбуле ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» из состава земель сельскохозяйственного назначения, не связанными с сельскохозяйственным производством, являются: 1) индивидуальное жилищное строительство; 2) индивидуальное гаражное строительство; 3) ведение личного подсобного хозяйства; 4) ведение дачного хозяйства; 5) садоводство; 6) животноводство; 7) огородничество; 8) использование земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Эти виды разрешенного использования не подпадают под действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что существенно облегчает их правовой режим.

На рынке земельные участки с видом разрешенного использования для КФХ подают под рекламными вывесками: «Земля под родовое имение», «Земля для усадьбы», «Земля под родовое поместье». Надо отдать должное продавцам, что не раскрывая покупателю полностью правового режима таких земельных участков, цену предложения в расчете на одну сотку, они ставят щадящую. Однако, как показывает практика, эта цена равна процентам десяти от тех денег, которые необходимо вложить в юридическое оформление актива, чтобы он действительно был пригоден к застройке.

Существует несколько существенных аспектов, о которых продавцы таких активов умалчивают, и которые могут разрушить мифы о подобных «родовых» гнездах.

1. Если земельный участок подпадает под действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (а в случае с КФХ это именно так), это будет означать одно – на таком земельном участке строить нельзя.  Ни родовое гнездо, ни усадьбу.

2. Земельный участок для целей КФХ относится к ценным земельным угодьям, как любой земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, что налагает повышенные обязательства на собственника такого участка, в частности, обработку земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

3. В связи с нынешней кадастровой стоимостью, которая редко отвечает современным реалиям и существенно превышает рыночную стоимость, необходимо иметь ввиду, что органы земельного контроля все чаще при проверках применяют статью 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая предполагает привлечение собственника такого земельного участка к административной ответственности в размере от 1,5 до 5% от кадастровой стоимости за пассивное поведение, а именно ЗА НЕИСПОЛЬЗОВАНИЕ земельного участка по целевому назначению. Использование земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственных целей предполагает вспашку, посев полевых, овощных и ягодных культур, уборку созревшей сельскохозяйственной продукции и т.д. В настоящее время практика уже знает случаи, когда размер административного штрафа по ст.8.8 КОАП РФ составил 15 млн. руб. (СНТ «ПОЛЯНКА», см. арбитражные дела №№ А23-6092/2016, А23-6093/2016, А23-6579/2016, А23-6580/2016 на сайте arbitr.ru), около 1 млрд. руб. (МГУ имени М.В.Ломоносова, решение Управления Росреестра по Москве от 10.15.2015 г., косвенно фигурирующее в арбитражном деле № А40-132452/2016, а также в апелляционном определении Мосгорсуда № 33а-17019/2016).

4. Желая купить такое родовое поместье, необходимо иметь ввиду, что даже небольших размеров административный штраф – это предвестник лишения права собственности на такой земельный участок в порядке, установленном статьями 284 и 285 Гражданского кодекса РФ, ст.6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Достаточно не использовать такой земельный участок в течение трех лет, и это может привести к прекращению права собственности в судебном порядке.

Несмотря на очевидную необходимость возведения жилья для членов крестьянского (фермерского) хозяйства в непосредственной близости от хозяйства, нормы, разрешающей возведение зданий, строений, сооружений для проживания на таких участках в федеральном законодательстве нет. Законодатель исходит из того, что: «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей» (см. п.1 ст.77 Земельного кодекса РФ). Несмотря на специальный закон, регулирующий отношения в области создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств, вопрос о возможности строительства жилых объектов (например, дома фермера) в нем положительно не решен – разрешение на строительство домов для проживания фермеров и их семей отсутствует. В ч.2 ст.11 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве указано: «Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий».

Большое количество собственников участков для КФХ стремятся привести их правовой режим к режиму, допускающего жилую, дачную, садовую застройку.

Наша компания занимается предоставляет услуги по изменению вида разрешенного использования (целевого назначения), как земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, так и земельным участкам из состава других категорий земель. Услуги нами оказываются «под ключ». Вы выдаете нам надлежащим образом оформленные доверенности, а после прохождения процедуры изменения вида разрешенного использования – передает Вам оформленные документы на участок. Параллельно с процедурой по изменению вида разрешенного использования земельных участков проводится юридическая экспертиза, правовая экспертиза документация землевладения, также проводится процедура по приведению правоустанавливающих документов на земельных участок в соответствии с нормами действующего законодательства

Мы решим задачу по изменению вида разрешенного использования земельного участка только законными способами. Мы отвечаем за результат. Мы имеем стабильную положительную репутацию и работаем на рынке более 16 лет. За истекший период нам доверили свои тайны сотни клиентов. И никто не может пожаловаться, что информация, полученная нами в ходе выполнения работы, стала достоянием гласности.

В нашей компетенции и в наших силах довести до положительного результата любую самую сложную ситуацию. Настоящая информация не является офертой, и в некоторых ситуациях мы оставляем за собой право отказаться от оказания юридической помощи Клиенту без объяснения причин.

Стоимость услуг по решению Вашей проблемы зависит от потраченного времени. Стоимость наших услуг от 3500 рублей в час. При этом, минимальное расчетное время на выполнение данной работы – не менее 85,7 рабочих часов, т.е. цена услуги составит от 300 тысяч рублей и более.

Только после детального изучения Ваших документов мы сможем Вас компетентно проконсультировать (для этого необходимо записаться заранее на часовую устную консультацию) и дать согласие на ведение Ваших дел либо ответить отказом.